“法拍房”的成交價格通常低于市場價，從而一度成為購房人“撿漏”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。不過，購買法拍房存在風(fēng)險，其中包括涉稅風(fēng)險問題。在拍賣環(huán)節(jié)，因“一切稅費(fèi)由買受人承擔(dān)”的條款引發(fā)的爭議屢見不鮮，由此產(chǎn)生的高額稅費(fèi)也導(dǎo)致了流拍、悔拍現(xiàn)象。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，為了解決法拍房涉稅問題，一些地方的法院與稅務(wù)部門開啟一些溝通協(xié)作渠道，盡量降低法拍房風(fēng)險。另一方面，有關(guān)部門也在推廣“稅費(fèi)各擔(dān)”，更好地維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益。

現(xiàn)象：

(資料圖片僅供參考)

101萬元拍下法拍房，稅費(fèi)30多萬元

近日，河北的李翔(化名)花費(fèi)101萬元拍下了一套法拍房，其市場價在116萬元左右。在辦理過戶的過程中，李翔才發(fā)現(xiàn)自己需要繳納30多萬元的稅費(fèi)。經(jīng)過進(jìn)一步了解，該套房子的原房主是一家公司，公司名下的房子過戶時，需要繳納土地增值稅。

“我計算稅費(fèi)后，發(fā)現(xiàn)這套房子是個‘燙手山芋’。”李翔告訴新京報記者，由于該套房產(chǎn)年代較為久遠(yuǎn)，原房主獲得房子后經(jīng)營不善，目前已經(jīng)失去聯(lián)系。他已經(jīng)無法找到該公司來獲得自己所購房屋的原始憑據(jù)以及相關(guān)的票據(jù)完稅憑證。這就導(dǎo)致了一系列的涉稅問題，比如多項稅費(fèi)扣項無法抵扣。

李翔感覺自己不僅沒撿到便宜，還進(jìn)退兩難。“要這套房吧，得交30多萬元稅費(fèi)；如果反悔，拍賣時交的30萬元保證金就會被沒收?！?

與李翔遭遇類似情況的購房人并不鮮見。一位深圳的購房人以416萬元拍下一套學(xué)區(qū)房，他以為自己“撿漏”了，畢竟該套房子的市場價是600萬元，可是在計算稅費(fèi)后，這套房子的總房款在690萬元以上。

還有一位競買人，以360多萬元拍下深圳羅湖一小區(qū)的學(xué)區(qū)房。然而，該套房子的稅費(fèi)達(dá)到240多萬元，其中土地增值稅為210多萬元，總房款約達(dá)610萬元。而該套房子的市場價約為530萬元。

風(fēng)險：

“買方包稅”導(dǎo)致成本提高，未交歷史欠稅影響過戶

北京某機(jī)構(gòu)稅務(wù)師表示，根據(jù)房屋屬性用途不同，法拍房所收稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。不動產(chǎn)交易過戶涉及的稅費(fèi)主要有增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、契稅等。

而據(jù)北京西城法院發(fā)布的消息，目前，拍賣公告上關(guān)于稅費(fèi)問題基本上有兩種表述方式，一種是“一切稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)”；另一種是“按照相關(guān)規(guī)定各自繳納稅費(fèi)”。對于第一種表述方式，買方可能需要承擔(dān)本應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅種，如增值稅、個人所得稅等，如果法拍房的原值很低，成交價很高，中間產(chǎn)生了巨額的差距，買方很有可能承擔(dān)一筆不菲的稅款。

前不久，有一家公司參與了某司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上發(fā)布的不動產(chǎn)司法拍賣。該公司競買成功后，與稅務(wù)機(jī)關(guān)、法院就其是否應(yīng)依法承擔(dān)本來應(yīng)由被執(zhí)行人承擔(dān)的交易稅費(fèi)這一重要問題產(chǎn)生爭議。后經(jīng)查明，這家公司忽略了競拍公告上的 “買受人除付清全部拍賣價款外，買賣雙方交易所需承擔(dān)的一切稅費(fèi)及有可能存在或者已經(jīng)存在的欠稅”等相關(guān)條款。

值得關(guān)注的是，在實務(wù)操作中，“一切稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)”的條款下，當(dāng)原房主為公司，也就是人們俗稱的“公司產(chǎn)權(quán)房”，買方需要替被執(zhí)行人(賣方)承擔(dān)至少七項稅費(fèi)，如增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，總稅費(fèi)可能超過成交價的40%。

以競得價1000萬元(不含稅)的法拍房為例，按據(jù)實征收計算，需要承擔(dān)的稅費(fèi)高達(dá)451萬元(其中土地增值稅240萬元)，占競得價的45.1%，這就意味著買方承擔(dān)被執(zhí)行人的稅費(fèi)后，取得該套房子的實際成本達(dá)到1451萬元。

而購房人不承擔(dān)被執(zhí)行人歷史欠稅，就有難以過戶的風(fēng)險。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，辦理過戶要求嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的政策，沒有財稅部門發(fā)放的契稅、土地增值稅完稅憑證或免稅憑證等相關(guān)憑證，是無法辦理過戶的。即使是通過法院拍賣房產(chǎn)的方式，甚至通過法院強(qiáng)制執(zhí)行過戶的方式，也需要滿足這些前提條件。

除了稅費(fèi)，物業(yè)等歷史欠款也需要法拍房競買人關(guān)注。一位業(yè)內(nèi)人士介紹：“法拍房之前所欠繳的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等一些費(fèi)用，需要買方在看房時向小區(qū)物業(yè)咨詢確認(rèn)。”

舉措：

推廣“稅費(fèi)各擔(dān)”，防范法拍房涉稅風(fēng)險

那么，面對復(fù)雜的法拍房涉稅風(fēng)險問題，應(yīng)該如何避免？

對此，北京西城法院曾指出，關(guān)于法拍房的稅費(fèi)收取問題，全國各地的稅務(wù)部門并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在購買法拍房之前，競價者一定要事先了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門對于法拍房的稅收政策，同時一定要仔細(xì)閱讀目標(biāo)房源的拍賣公告中關(guān)于稅費(fèi)問題的表述。

“為了解決法拍房涉稅問題，一些地方的法院與稅務(wù)部門也在開啟一些溝通協(xié)作渠道，盡量降低法拍房風(fēng)險?！北本┦兄新劼蓭熓聞?wù)所王靜律師表示，比如，湖南省某地方“法院+稅務(wù)”協(xié)議搭建了法院與稅務(wù)協(xié)作的工作機(jī)制，明確了被執(zhí)行人和拍賣競得人稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題，明確規(guī)定了五個方面的協(xié)作措施，對群眾反映強(qiáng)烈的“過戶周期長、發(fā)票開具難、稅費(fèi)承擔(dān)信息不明確”等問題的解決起到了促進(jìn)作用。

而北京市懷柔區(qū)人民法院與國家稅務(wù)總局北京市懷柔區(qū)稅務(wù)局簽訂了《北京市懷柔區(qū)人民法院與國家稅務(wù)總局北京市懷柔區(qū)稅務(wù)局工作合作框架協(xié)議》，建立起工作聯(lián)席會議機(jī)制、司法拍賣不動產(chǎn)涉稅事宜處理聯(lián)動機(jī)制及信息共享機(jī)制。在此機(jī)制下，司法拍賣前，懷柔稅務(wù)局根據(jù)懷柔法院移交的信息完成稅款初步測算并反饋，使競買人預(yù)期購買司法拍賣的不動產(chǎn)可能涉及的稅費(fèi)金額。司法拍賣成交后，懷柔法院依據(jù)懷柔稅務(wù)局的《參與分配函》及案件實際情況預(yù)留稅款，并協(xié)助入庫，規(guī)范稅款參與分配流程，避免稅款征繳不及時或漏繳問題出現(xiàn)。

“盡管現(xiàn)在還存在一些法拍房涉稅糾紛案例，但是法拍房涉稅方面的規(guī)定正在逐步完善，相信風(fēng)險會越來越小?！蓖跤癯悸蓭煴硎荆瑖叶悇?wù)總局在2020年9月2日發(fā)布了《對十三屆全國人大三次會議第8471號建議的答復(fù)》(簡稱《答復(fù)》)，對全國人大代表提出的《關(guān)于取消不動產(chǎn)司法拍賣公告中由買方承擔(dān)稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁條款，統(tǒng)一改為“稅費(fèi)各自承擔(dān)”的建議》做出了肯定性答復(fù)。

國家稅務(wù)總局在《答復(fù)》中寫道：“我局和最高人民法院贊同您關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)方面的建議，最高人民法院將進(jìn)一步向各級法院提出工作要求：一是要求各級法院盡最大可能完善拍賣公告內(nèi)容，充分、全面向買受人披露標(biāo)的物瑕疵等各方面情況，包括以顯著提示方式明確稅費(fèi)的種類、稅率、金額等；二是要求各級法院嚴(yán)格落實司法解釋關(guān)于稅費(fèi)依法由相應(yīng)主體承擔(dān)的規(guī)定，嚴(yán)格禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔(dān)全部稅費(fèi)，以提升拍賣實效，更好地維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益?！?

新京報記者張建

（文章來源：新京報）