“法拍房”的成交價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)，從而一度成為購(gòu)房人“撿漏”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。不過(guò)，購(gòu)買(mǎi)法拍房存在風(fēng)險(xiǎn)，其中包括涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在拍賣(mài)環(huán)節(jié)，因“一切稅費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)”的條款引發(fā)的爭(zhēng)議屢見(jiàn)不鮮，由此產(chǎn)生的高額稅費(fèi)也導(dǎo)致了流拍、悔拍現(xiàn)象。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，為了解決法拍房涉稅問(wèn)題，一些地方的法院與稅務(wù)部門(mén)開(kāi)啟一些溝通協(xié)作渠道，盡量降低法拍房風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，有關(guān)部門(mén)也在推廣“稅費(fèi)各擔(dān)”，更好地維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益。

現(xiàn)象：

(資料圖片僅供參考)

101萬(wàn)元拍下法拍房，稅費(fèi)30多萬(wàn)元

近日，河北的李翔(化名)花費(fèi)101萬(wàn)元拍下了一套法拍房，其市場(chǎng)價(jià)在116萬(wàn)元左右。在辦理過(guò)戶的過(guò)程中，李翔才發(fā)現(xiàn)自己需要繳納30多萬(wàn)元的稅費(fèi)。經(jīng)過(guò)進(jìn)一步了解，該套房子的原房主是一家公司，公司名下的房子過(guò)戶時(shí)，需要繳納土地增值稅。

“我計(jì)算稅費(fèi)后，發(fā)現(xiàn)這套房子是個(gè)‘燙手山芋’?！崩钕韪嬖V新京報(bào)記者，由于該套房產(chǎn)年代較為久遠(yuǎn)，原房主獲得房子后經(jīng)營(yíng)不善，目前已經(jīng)失去聯(lián)系。他已經(jīng)無(wú)法找到該公司來(lái)獲得自己所購(gòu)房屋的原始憑據(jù)以及相關(guān)的票據(jù)完稅憑證。這就導(dǎo)致了一系列的涉稅問(wèn)題，比如多項(xiàng)稅費(fèi)扣項(xiàng)無(wú)法抵扣。

李翔感覺(jué)自己不僅沒(méi)撿到便宜，還進(jìn)退兩難。“要這套房吧，得交30多萬(wàn)元稅費(fèi)；如果反悔，拍賣(mài)時(shí)交的30萬(wàn)元保證金就會(huì)被沒(méi)收。”

與李翔遭遇類似情況的購(gòu)房人并不鮮見(jiàn)。一位深圳的購(gòu)房人以416萬(wàn)元拍下一套學(xué)區(qū)房，他以為自己“撿漏”了，畢竟該套房子的市場(chǎng)價(jià)是600萬(wàn)元，可是在計(jì)算稅費(fèi)后，這套房子的總房款在690萬(wàn)元以上。

還有一位競(jìng)買(mǎi)人，以360多萬(wàn)元拍下深圳羅湖一小區(qū)的學(xué)區(qū)房。然而，該套房子的稅費(fèi)達(dá)到240多萬(wàn)元，其中土地增值稅為210多萬(wàn)元，總房款約達(dá)610萬(wàn)元。而該套房子的市場(chǎng)價(jià)約為530萬(wàn)元。

風(fēng)險(xiǎn)：

“買(mǎi)方包稅”導(dǎo)致成本提高，未交歷史欠稅影響過(guò)戶

北京某機(jī)構(gòu)稅務(wù)師表示，根據(jù)房屋屬性用途不同，法拍房所收稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)戶涉及的稅費(fèi)主要有增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、契稅等。

而據(jù)北京西城法院發(fā)布的消息，目前，拍賣(mài)公告上關(guān)于稅費(fèi)問(wèn)題基本上有兩種表述方式，一種是“一切稅費(fèi)均由買(mǎi)受人承擔(dān)”；另一種是“按照相關(guān)規(guī)定各自繳納稅費(fèi)”。對(duì)于第一種表述方式，買(mǎi)方可能需要承擔(dān)本應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的稅種，如增值稅、個(gè)人所得稅等，如果法拍房的原值很低，成交價(jià)很高，中間產(chǎn)生了巨額的差距，買(mǎi)方很有可能承擔(dān)一筆不菲的稅款。

前不久，有一家公司參與了某司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上發(fā)布的不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)。該公司競(jìng)買(mǎi)成功后，與稅務(wù)機(jī)關(guān)、法院就其是否應(yīng)依法承擔(dān)本來(lái)應(yīng)由被執(zhí)行人承擔(dān)的交易稅費(fèi)這一重要問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議。后經(jīng)查明，這家公司忽略了競(jìng)拍公告上的 “買(mǎi)受人除付清全部拍賣(mài)價(jià)款外，買(mǎi)賣(mài)雙方交易所需承擔(dān)的一切稅費(fèi)及有可能存在或者已經(jīng)存在的欠稅”等相關(guān)條款。

值得關(guān)注的是，在實(shí)務(wù)操作中，“一切稅費(fèi)均由買(mǎi)受人承擔(dān)”的條款下，當(dāng)原房主為公司，也就是人們俗稱的“公司產(chǎn)權(quán)房”，買(mǎi)方需要替被執(zhí)行人(賣(mài)方)承擔(dān)至少七項(xiàng)稅費(fèi)，如增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，總稅費(fèi)可能超過(guò)成交價(jià)的40%。

以競(jìng)得價(jià)1000萬(wàn)元(不含稅)的法拍房為例，按據(jù)實(shí)征收計(jì)算，需要承擔(dān)的稅費(fèi)高達(dá)451萬(wàn)元(其中土地增值稅240萬(wàn)元)，占競(jìng)得價(jià)的45.1%，這就意味著買(mǎi)方承擔(dān)被執(zhí)行人的稅費(fèi)后，取得該套房子的實(shí)際成本達(dá)到1451萬(wàn)元。

而購(gòu)房人不承擔(dān)被執(zhí)行人歷史欠稅，就有難以過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，辦理過(guò)戶要求嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的政策，沒(méi)有財(cái)稅部門(mén)發(fā)放的契稅、土地增值稅完稅憑證或免稅憑證等相關(guān)憑證，是無(wú)法辦理過(guò)戶的。即使是通過(guò)法院拍賣(mài)房產(chǎn)的方式，甚至通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)戶的方式，也需要滿足這些前提條件。

除了稅費(fèi)，物業(yè)等歷史欠款也需要法拍房競(jìng)買(mǎi)人關(guān)注。一位業(yè)內(nèi)人士介紹：“法拍房之前所欠繳的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等一些費(fèi)用，需要買(mǎi)方在看房時(shí)向小區(qū)物業(yè)咨詢確認(rèn)?！?

舉措：

推廣“稅費(fèi)各擔(dān)”，防范法拍房涉稅風(fēng)險(xiǎn)

那么，面對(duì)復(fù)雜的法拍房涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，應(yīng)該如何避免？

對(duì)此，北京西城法院曾指出，關(guān)于法拍房的稅費(fèi)收取問(wèn)題，全國(guó)各地的稅務(wù)部門(mén)并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在購(gòu)買(mǎi)法拍房之前，競(jìng)價(jià)者一定要事先了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)對(duì)于法拍房的稅收政策，同時(shí)一定要仔細(xì)閱讀目標(biāo)房源的拍賣(mài)公告中關(guān)于稅費(fèi)問(wèn)題的表述。

“為了解決法拍房涉稅問(wèn)題，一些地方的法院與稅務(wù)部門(mén)也在開(kāi)啟一些溝通協(xié)作渠道，盡量降低法拍房風(fēng)險(xiǎn)?！北本┦兄新劼蓭熓聞?wù)所王靜律師表示，比如，湖南省某地方“法院+稅務(wù)”協(xié)議搭建了法院與稅務(wù)協(xié)作的工作機(jī)制，明確了被執(zhí)行人和拍賣(mài)競(jìng)得人稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題，明確規(guī)定了五個(gè)方面的協(xié)作措施，對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的“過(guò)戶周期長(zhǎng)、發(fā)票開(kāi)具難、稅費(fèi)承擔(dān)信息不明確”等問(wèn)題的解決起到了促進(jìn)作用。

而北京市懷柔區(qū)人民法院與國(guó)家稅務(wù)總局北京市懷柔區(qū)稅務(wù)局簽訂了《北京市懷柔區(qū)人民法院與國(guó)家稅務(wù)總局北京市懷柔區(qū)稅務(wù)局工作合作框架協(xié)議》，建立起工作聯(lián)席會(huì)議機(jī)制、司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)涉稅事宜處理聯(lián)動(dòng)機(jī)制及信息共享機(jī)制。在此機(jī)制下，司法拍賣(mài)前，懷柔稅務(wù)局根據(jù)懷柔法院移交的信息完成稅款初步測(cè)算并反饋，使競(jìng)買(mǎi)人預(yù)期購(gòu)買(mǎi)司法拍賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)可能涉及的稅費(fèi)金額。司法拍賣(mài)成交后，懷柔法院依據(jù)懷柔稅務(wù)局的《參與分配函》及案件實(shí)際情況預(yù)留稅款，并協(xié)助入庫(kù)，規(guī)范稅款參與分配流程，避免稅款征繳不及時(shí)或漏繳問(wèn)題出現(xiàn)。

“盡管現(xiàn)在還存在一些法拍房涉稅糾紛案例，但是法拍房涉稅方面的規(guī)定正在逐步完善，相信風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越小。”王玉臣律師表示，國(guó)家稅務(wù)總局在2020年9月2日發(fā)布了《對(duì)十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議第8471號(hào)建議的答復(fù)》(簡(jiǎn)稱《答復(fù)》)，對(duì)全國(guó)人大代表提出的《關(guān)于取消不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)公告中由買(mǎi)方承擔(dān)稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁條款，統(tǒng)一改為“稅費(fèi)各自承擔(dān)”的建議》做出了肯定性答復(fù)。

國(guó)家稅務(wù)總局在《答復(fù)》中寫(xiě)道：“我局和最高人民法院贊同您關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)方面的建議，最高人民法院將進(jìn)一步向各級(jí)法院提出工作要求：一是要求各級(jí)法院盡最大可能完善拍賣(mài)公告內(nèi)容，充分、全面向買(mǎi)受人披露標(biāo)的物瑕疵等各方面情況，包括以顯著提示方式明確稅費(fèi)的種類、稅率、金額等；二是要求各級(jí)法院嚴(yán)格落實(shí)司法解釋關(guān)于稅費(fèi)依法由相應(yīng)主體承擔(dān)的規(guī)定，嚴(yán)格禁止在拍賣(mài)公告中要求買(mǎi)受人概括承擔(dān)全部稅費(fèi)，以提升拍賣(mài)實(shí)效，更好地維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益。”

新京報(bào)記者張建

（文章來(lái)源：新京報(bào)）