本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報(bào)道

2022年是海南機(jī)場(chǎng)設(shè)施股份有限公司（簡(jiǎn)稱“海南機(jī)場(chǎng)”）正式融入海南國(guó)資的首個(gè)完整年份。

【資料圖】

2023年4月21日，海南機(jī)場(chǎng)發(fā)布2022年年度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，海南機(jī)場(chǎng)2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入47億元，同比增長(zhǎng)3.89%，其中房地產(chǎn)業(yè)占比44.11%，機(jī)場(chǎng)業(yè)務(wù)占比22.22%，物業(yè)管理業(yè)務(wù)分部占比15.16%，免稅與商業(yè)業(yè)務(wù)占比5.74%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.56億元，同比增長(zhǎng)300.68%。

值得注意的是，2021年12月24日，海南機(jī)場(chǎng)的前身海航基礎(chǔ)發(fā)布公告稱，擬將公司中文名稱由“海航基礎(chǔ)設(shè)施投資集團(tuán)股份有限公司”變更為“海南機(jī)場(chǎng)設(shè)施股份有限公司”，并指出變更公司名稱的主要原因是公司主營(yíng)業(yè)務(wù)未來(lái)將聚焦于機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理等核心業(yè)務(wù)。

然而從2022年業(yè)績(jī)報(bào)告中可以明顯看出，海南機(jī)場(chǎng)的營(yíng)收主要來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)靠賣地賺了20億元，但海南機(jī)場(chǎng)表示，未來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)去地產(chǎn)化。5月6日，《華夏時(shí)報(bào)》記者向海南機(jī)場(chǎng)就去地產(chǎn)化等問(wèn)題發(fā)送了采訪提綱，但截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

賣地賺了20億元

值得注意的是，海南機(jī)場(chǎng)2022年利潤(rùn)總額為20.39億元，同比增長(zhǎng)145.66%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.56億元，同比增長(zhǎng)300.68%；不過(guò)其歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)則虧損了5.16億元。

對(duì)此，海南機(jī)場(chǎng)表示，這一利潤(rùn)重大變化來(lái)自非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，主要沖回原計(jì)提的南海明珠島二期土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用產(chǎn)生收益20億元。

據(jù)了解，2019年底，海南機(jī)場(chǎng)的前身海航基礎(chǔ)出售南海明珠島二期土地的公司股權(quán)給海南國(guó)資委下屬的海南發(fā)展控股置業(yè)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“?？刂脴I(yè)”），交易價(jià)格為101.32億元。彼時(shí)，政府尚未完成對(duì)南海明珠島二期土地價(jià)值的評(píng)估和填海其他費(fèi)用的審計(jì)，海南機(jī)場(chǎng)在交易年度確認(rèn)當(dāng)期投資收益時(shí)，出于謹(jǐn)慎性原則，充分考慮了可能承擔(dān)的土地出讓金為24.48億元及相關(guān)稅費(fèi)1.82億元。

2022年9月27日，海南機(jī)場(chǎng)發(fā)布關(guān)于子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)展暨調(diào)整計(jì)提土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的公告，其中提及確定南海明珠島二期補(bǔ)繳土地出讓金為4.82億元， 繳納契稅1.41億元、印花稅234.90萬(wàn)元，三項(xiàng)金額合計(jì)6.25億元。對(duì)此，海南機(jī)場(chǎng)本期沖回原計(jì)提的二期土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用產(chǎn)生收益20億元，并將其列支非經(jīng)常性損益。

這也意味著，海南機(jī)場(chǎng)2022年的利潤(rùn)主要來(lái)源于土地出讓收益，其他業(yè)務(wù)則實(shí)現(xiàn)了盈虧平衡。而在海南機(jī)場(chǎng)2022年實(shí)現(xiàn)的47億元營(yíng)業(yè)收入中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比44.11%，機(jī)場(chǎng)業(yè)務(wù)占比22.22%，免稅與商業(yè)業(yè)務(wù)占比5.74%，物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比15.16%。除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，海南機(jī)場(chǎng)2022年其他主營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收較2021年均有所下降。

海南機(jī)場(chǎng)2022年主營(yíng)業(yè)務(wù)情況。 截圖自海南機(jī)場(chǎng)2022年年報(bào)

具體來(lái)看，海南機(jī)場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.73億元，同比增長(zhǎng)84.66%；項(xiàng)目投資完成8.35億元，無(wú)新增開(kāi)工面積，完工面積12.32萬(wàn)平米；簽約銷售面積8.73萬(wàn)平米，簽約銷售額約14.60億元。

同時(shí)，海南機(jī)場(chǎng)在2022年年報(bào)中提及，尚有在建及土地儲(chǔ)備項(xiàng)目23個(gè)，土地面積逾6500畝。其中，在建項(xiàng)目12個(gè)，面積約1100畝；土地儲(chǔ)備項(xiàng)目11個(gè)，面積約5400畝（其中非建設(shè)用地約3120畝）；已完工、在建項(xiàng)目的賬面價(jià)值約106.61億元，包括豪庭系列項(xiàng)目、海南中心、?？趪?guó)瑞大廈項(xiàng)目等。

此外，截至2022年底，海南機(jī)場(chǎng)投資性房地產(chǎn)的期末余額約135.41億元，包括海口日月廣場(chǎng)、海南大廈、海航大廈、海控國(guó)際廣場(chǎng)等，主要為持有租賃。

執(zhí)意去地產(chǎn)化

海南機(jī)場(chǎng)的前身為海航基礎(chǔ)。海航基礎(chǔ)原屬于海航集團(tuán)，后陷入經(jīng)營(yíng)困境，并于2021年1月進(jìn)入重整程序。

值得一提的是，經(jīng)相關(guān)媒體報(bào)道，2021年9月28日，海航基礎(chǔ)第二次債權(quán)人會(huì)議召開(kāi)。據(jù)介紹，重整成功后，海航基礎(chǔ)將圍繞機(jī)場(chǎng)及免稅商業(yè)兩大核心業(yè)務(wù)板塊謀篇布局，海航基礎(chǔ)將成為海南自貿(mào)港第二大免稅業(yè)務(wù)參與商。

2021年10月31日，海南省高級(jí)人民法院裁定批準(zhǔn)《海航基礎(chǔ)設(shè)施投資集團(tuán)股份有限公司及其二十家子公司重整計(jì)劃》，海航基礎(chǔ)正式進(jìn)入重整執(zhí)行階段。2021年12月21日，海航基礎(chǔ)通過(guò)轉(zhuǎn)增股份的形式對(duì)公司資產(chǎn)重整，重整之后海南省發(fā)展控股有限公司（簡(jiǎn)稱“海南控股”）成為控股股東，海南省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（簡(jiǎn)稱“海南省國(guó)資委”）成為實(shí)控人。

2021年12月23日，海航基礎(chǔ)轉(zhuǎn)增股份流通上市。同日，海航基礎(chǔ)披露公司擬更名為“海南機(jī)場(chǎng)設(shè)施股份有限公司”，并指出變更公司名稱的主要原因是公司主營(yíng)業(yè)務(wù)未來(lái)將聚焦于機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理等核心業(yè)務(wù)。

2022年是海南機(jī)場(chǎng)正式融入海南國(guó)資的首個(gè)完整年份，同時(shí)也是其往機(jī)場(chǎng)及免稅商業(yè)兩大核心業(yè)務(wù)板塊轉(zhuǎn)型的一年，不過(guò)從其給出的成績(jī)單可以看到，在布局的眾多業(yè)務(wù)中，海南機(jī)場(chǎng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍占據(jù)大頭。

對(duì)此，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王路在5月5日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在海南機(jī)場(chǎng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的一年，房地產(chǎn)仍占主要比重很正常，主要有兩個(gè)原因，一是其非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在去年疫情的背景下，像航空、機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)等，具有非常大的運(yùn)營(yíng)壓力，業(yè)績(jī)難以好轉(zhuǎn)。在這過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)依然是主營(yíng)業(yè)務(wù)。二是，海南機(jī)場(chǎng)在房地產(chǎn)上的存量資產(chǎn)仍然比較龐大，在去年的背景下，也不大可能實(shí)現(xiàn)快速的去化。

“我覺(jué)得階段性（來(lái)看），海南機(jī)場(chǎng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)占比還是會(huì)比較高，但是他們內(nèi)部也明確了，要去地產(chǎn)化，由原來(lái)的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)向招商產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)。要給海南機(jī)場(chǎng)一定的時(shí)間，因?yàn)橐咔閯傔^(guò)，又（處于）房地產(chǎn)行業(yè)下行的低迷期，目前經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上只是消費(fèi)旅游相對(duì)活躍，實(shí)體產(chǎn)業(yè)還遠(yuǎn)沒(méi)有復(fù)蘇，這對(duì)企業(yè)生存來(lái)講，主營(yíng)業(yè)務(wù)不會(huì)那么快的轉(zhuǎn)型成功?！蓖趼氛f(shuō)道。

海南機(jī)場(chǎng)在2022年年報(bào)中指出，未來(lái)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展上，公司將統(tǒng)籌配置優(yōu)質(zhì)資源，持續(xù)加快地產(chǎn)存量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，全力保障大英山片區(qū)項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)建設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)海南中心、豪庭南苑三區(qū)、D10 地塊等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)去地產(chǎn)化。

需要注意的是，海南機(jī)場(chǎng)2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)84.66%。為何房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的情況下，海南機(jī)場(chǎng)仍執(zhí)意退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？

王路指出，從企業(yè)上市的角度來(lái)講，目前房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)的認(rèn)同度比較低。海南機(jī)場(chǎng)本身并不是一個(gè)專業(yè)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其以房地產(chǎn)作為主業(yè)，本身體系專業(yè)度不夠，同時(shí)在資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)同度比較差的情況下，海南機(jī)場(chǎng)沒(méi)必要把房地產(chǎn)當(dāng)成主業(yè)。

“從海南機(jī)場(chǎng)的名字出發(fā)，它實(shí)際上是個(gè)航空的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。從海南未來(lái)的發(fā)展來(lái)講，我覺(jué)得航空基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間想象力、成長(zhǎng)性是遠(yuǎn)好于房地產(chǎn)業(yè)的。另外，某種意義上也是上級(jí)公司對(duì)它的要求，要去房地產(chǎn)化。所以綜合來(lái)講，海南機(jī)場(chǎng)去房地產(chǎn)化，然后核心做好基于自貿(mào)港背景的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的孵化發(fā)展，是一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的也是更值得堅(jiān)持的新的賽道?！蓖趼繁硎?。

同時(shí)，據(jù)王路介紹，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力賽道已經(jīng)逐步從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)物業(yè)和園區(qū)物業(yè)。雖然大家仍比較關(guān)注住宅領(lǐng)域，但實(shí)質(zhì)上其總量下滑已經(jīng)很大了。另外，得益于得天獨(dú)厚的自然資源條件、旅游配套等，以及海南自貿(mào)港建設(shè)的紅利，海南依然會(huì)繼續(xù)被全國(guó)市場(chǎng)和企業(yè)、購(gòu)房者共同關(guān)注，但是海南政府繼續(xù)堅(jiān)持的房住不炒，對(duì)住宅還是有比較大的限制。

5月4日，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也向記者指出，房地產(chǎn)并非海南機(jī)場(chǎng)的核心業(yè)務(wù)且近年來(lái)市場(chǎng)低迷，未來(lái)走勢(shì)不明，不如機(jī)場(chǎng)服務(wù)的可持續(xù)性強(qiáng)，再加上回歸主業(yè)是海南機(jī)場(chǎng)的既定目標(biāo)，因此在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營(yíng)收大頭的前提下，海南機(jī)場(chǎng)仍執(zhí)意退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)往免稅商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

對(duì)于2023年的發(fā)展戰(zhàn)略，海南機(jī)場(chǎng)表示將構(gòu)建“以機(jī)場(chǎng)主業(yè)為根本，以免稅商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)酒店服務(wù)為兩翼，以臨空、資本為兩大驅(qū)動(dòng)引擎”的“一本兩翼雙引擎”新業(yè)態(tài)格局。

需要特別注意的是，海南機(jī)場(chǎng)指出在免稅商業(yè)地產(chǎn)板塊，將積極推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，依托自貿(mào)港核心物業(yè)資源，充分發(fā)揮三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)、?？谌赵聫V場(chǎng)“碼頭”優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持免稅、有稅齊頭并進(jìn)，積極探索離島免稅和高端商業(yè)互補(bǔ)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)模式。力爭(zhēng)在海南自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作前做大免稅市場(chǎng)份額、提升規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，公司將積極推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)大英山CBD綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)，助力打造自貿(mào)港國(guó)際消費(fèi)中心。

2018年4月13日，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)。據(jù)人民日?qǐng)?bào)2023年3月31日?qǐng)?bào)道，海南加快推進(jìn)國(guó)際旅游消費(fèi)中心建設(shè)，高端購(gòu)物、醫(yī)療、教育三大境外消費(fèi)回流逐漸成為自貿(mào)港的“金字招牌”。其中，離島免稅銷售額5年銷售總額超1300億元。

2022年，海南機(jī)場(chǎng)自持6個(gè)地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目（不含機(jī)場(chǎng)商業(yè)），可租面積約40.35萬(wàn)平米。旗下海口日月廣場(chǎng)有稅業(yè)務(wù)可租面積約24.73萬(wàn)平米、免稅業(yè)務(wù)可租面積約5.70萬(wàn)平米，綜合出租率75.9%。

海南機(jī)場(chǎng)在2022年還通過(guò)參股投資、自持物業(yè)提供場(chǎng)地租賃形式參與免稅商業(yè)業(yè)務(wù)，采用參股投資形式的免稅業(yè)務(wù)包括：?？诿捞m機(jī)場(chǎng)免稅店49%股權(quán)（離島免稅）、三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)免稅店49%股權(quán)（離島免稅）、海南海航中免50%股權(quán)（口岸免稅）；采用自持物業(yè)提供場(chǎng)地租賃形式的免稅業(yè)務(wù)包括：三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)免稅店、中免?？谌赵聫V場(chǎng)免稅店、?？厝蚓罚ê？冢┟舛惓?。此外，三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)、瓊海博鰲機(jī)場(chǎng)、?？谌赵聫V場(chǎng)還為免稅運(yùn)營(yíng)商提供免稅提貨點(diǎn)場(chǎng)地租賃。

值得一提的是，雖然海南機(jī)場(chǎng)2022年的免稅與商業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入較2021年減少45.03%，但其毛利率為90.56%，是其主營(yíng)業(yè)務(wù)中毛利率最高的。這也意味著其免稅與商業(yè)業(yè)務(wù)的盈利能力較強(qiáng)。

此外，王路還向記者表示：“免稅現(xiàn)在是海南一個(gè)特殊政策，因?yàn)楹Ｄ鲜侨蚪ㄔO(shè)自貿(mào)港，就是全域免稅。免稅在海南它不僅僅是一個(gè)免稅店的問(wèn)題，它是一個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，也是一個(gè)特殊的經(jīng)濟(jì)體制。目前大家對(duì)海南的免稅，更多的只是關(guān)注在社會(huì)消費(fèi)品零售領(lǐng)域，但實(shí)際上未來(lái)免稅會(huì)滲透到很多產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的，所以免稅在海南會(huì)成為一個(gè)跟國(guó)內(nèi)商業(yè)產(chǎn)業(yè)體系完全不一樣的，有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的、有特殊制度和發(fā)展空間的核心產(chǎn)業(yè)。”

柏文喜也指出，免稅業(yè)務(wù)一方面有著較大的成長(zhǎng)空間，另一方面牌照限制比較嚴(yán)格，有一定的行業(yè)壟斷性，自然也就有著良好的發(fā)展前景與想象空間了。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>