5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年1至4月份全國房地產(chǎn)市場基本情況，數(shù)據(jù)顯示，隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)以及前期積累的需求釋放，1至4月份全國住宅銷售面積及銷售額分別同比上漲2.7%、11.8%。

需求端溫和復(fù)蘇的同時，今年以來，供給端融資支持措施效用持續(xù)發(fā)揮，房企直接融資力度顯著加大?！督鹑跁r報》記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，年內(nèi)僅A股上市房企股權(quán)融資擬募資額約1200億元，已發(fā)行債券規(guī)模超940億元。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對《金融時報》記者表示，今年年初至今，房地產(chǎn)融資回暖，信用環(huán)境改善。這得益于去年以來國內(nèi)實施“金融16條”等一系列房地產(chǎn)紓困、幫扶政策措施，疊加今年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行恢復(fù)向好，房地產(chǎn)市場銷售回暖，市場信心所有提振。

(資料圖)

未來，推動房企融資環(huán)境持續(xù)性改善，除落實好已有政策舉措外，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明告訴《金融時報》記者，房企融資和銷售情況息息相關(guān)，一方面，要推動房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)修復(fù)，促進(jìn)銷售情況回暖，提升資本市場對房企的信心；另一方面，要拓寬房企的融資渠道，除了現(xiàn)有的“三支箭”等政策外，還要鼓勵房企通過海外融資、REITs、引入戰(zhàn)投等方式進(jìn)行融資。

“今年房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)仍然是穩(wěn)字當(dāng)頭，融資支持政策更多是暫時性手段，旨在提振市場信心，促進(jìn)行業(yè)自發(fā)修復(fù)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)弱修復(fù)態(tài)勢，市場信心和基本面的重構(gòu)將是一個漫長的過程?！泵髅髡f。

10單定增申請已獲證監(jiān)會受理

《金融時報》記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至5月17日，已有19家A股上市房企發(fā)布定增預(yù)案，擬募資額達(dá)845.52億元；華僑城A發(fā)布定向發(fā)行可轉(zhuǎn)債預(yù)案，擬募資88億元。從募集資金用途來看，項目建設(shè)成為各家房企最大的擬投向領(lǐng)域，其余部分或用于補(bǔ)充流動資金，或用于償還金融機(jī)構(gòu)借款。

其中，華發(fā)股份、保利發(fā)展、福星股份、榮盛發(fā)展、中交地產(chǎn)、中南建設(shè)、陸家嘴、外高橋、大名城、招商蛇口10家公司定增申請已獲證監(jiān)會受理；其余10家方案進(jìn)度或處于董事會通過階段，或處于股東大會通過階段。從募資額來看，萬科A、保利發(fā)展均過百億元，預(yù)計募資分別為150億元、125億元。

值得一提的是，除前述正式公告增發(fā)計劃的房企外，另有9家A股上市房企也在推進(jìn)定增相關(guān)事宜，目前均已發(fā)布擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告。這9家公司中，除華夏幸福、蘇州高新未公布具體比例外，其余7家擬發(fā)行新股數(shù)量均不超過發(fā)行前公司總股本的20%或30%。《金融時報》記者以5月17日收盤價的80%確定發(fā)行價格，按最大比例發(fā)行預(yù)估，7家上市公司合計融資預(yù)計將達(dá)229.92億元。

58安居客研究院院長張波表示，上市房企股權(quán)融資規(guī)模的增長有利于行業(yè)發(fā)展，對于市場風(fēng)險的稀釋將起到關(guān)鍵作用。股權(quán)融資由于不存在到期兌付問題，更有利于房企利用資金優(yōu)化自身財務(wù)結(jié)構(gòu)和拓展業(yè)務(wù)方向，進(jìn)一步增強(qiáng)其抵御風(fēng)險的能力。

截至目前，房企股權(quán)融資尚未有一例落地。對此，明明分析認(rèn)為，股權(quán)融資會受許多因素影響，包括政策環(huán)境、市場環(huán)境、自身資質(zhì)等，在2022年房地產(chǎn)銷售底部徘徊的背景下，有融資需求的房企財務(wù)表現(xiàn)不佳，股權(quán)融資難度較大。另外，目前政策導(dǎo)向仍然是以穩(wěn)為主，市場對于房企融資也持謹(jǐn)慎態(tài)度。未來，如果地產(chǎn)行業(yè)維持修復(fù)態(tài)勢，同時，政策端繼續(xù)發(fā)力支持股權(quán)融資，相應(yīng)案例數(shù)量或會有所增加。

增信擔(dān)保等助力債券發(fā)行

數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，已有27家A股上市房企完成88次債券發(fā)行，合計募資額達(dá)944.61億元，較去年同期的744.66億元增長26.85%。

債券發(fā)行融資改善不僅體現(xiàn)在上市房企?！罢w來看，房企債券融資較2021年確有改善?！泵髅鞅硎?，從屬性角度來看，國有房企的債券凈融資規(guī)模同比增長，主要是依賴于行業(yè)基本面弱修復(fù)態(tài)勢下市場信心的提振和融資環(huán)境的改善；民營房企凈融資缺口有所擴(kuò)大，但這主要是1至4月份民營房企到期規(guī)模較去年同期增加，從發(fā)行端來看，融資支持政策對房企債券融資有明顯促進(jìn)效果，去年9月以來，一些頭部民營房企陸續(xù)發(fā)債，政策支持主體范圍也不斷擴(kuò)容。

5月以來，已有5家房企在銀行間和交易所債市發(fā)行了7只債券，發(fā)行規(guī)模78.35億元。其中，5月15日，招商蛇口完成13億元超短期融資券發(fā)行，票面利率2.20%，募集資金擬用于償還發(fā)行人本部債務(wù)融資工具。根據(jù)募集說明書顯示，擬歸還債務(wù)融資工具為今年1月17日招商蛇口發(fā)行的13億元超短期融資券，該債券到期日為5月18日，票面利率2.16%。

在償債保障措施部分，招商蛇口提及先后與中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等銀行簽署借款合同，截至2022年末，招商蛇口獲得銀行等金融機(jī)構(gòu)授信額度為2693億元，未使用授信額度為1501億元，融資渠道暢通。

張波認(rèn)為，當(dāng)下，有序發(fā)債很有必要，通過“借新還舊”可以延緩企業(yè)債務(wù)壓力，給房企恢復(fù)留出重要的“窗口期”。

除銀行授信外，5月8日，碧桂園剛剛宣布完成2023年度第一期、第二期中期票據(jù)發(fā)行工作，額度分別為8億元、9億元，發(fā)行期限均為兩年，票面利率分別為3.8%、3.95%。兩期票據(jù)均由中債信用增進(jìn)公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

而在更早之前，今年4月21日，美的置業(yè)發(fā)行的兩期中期票據(jù)中，品種一發(fā)行規(guī)模10億元，由中債信用增進(jìn)公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保；品種二發(fā)行規(guī)模兩億元，由中債信用增進(jìn)公司、中信證券和交通銀行3家機(jī)構(gòu)為其創(chuàng)設(shè)信用緩釋風(fēng)險憑證。

在明明看來，增信擔(dān)保、銀行授信等償債保障措施在一定程度上可以降低投資者的風(fēng)險，改善市場信心，提高房企融資效率，從而阻止信用風(fēng)險鏈條的繼續(xù)傳遞和房地產(chǎn)行業(yè)的“硬著陸”。“不過，目前增信措施主要支持的是經(jīng)營穩(wěn)定、但融資受信用風(fēng)險波及而遇阻的優(yōu)質(zhì)房企，對于激進(jìn)經(jīng)營或者轉(zhuǎn)型失敗的房企來說，市場出清的過程仍然在持續(xù)?！泵髅鬟M(jìn)一步說道。

周茂華也認(rèn)為，針對頭部或優(yōu)質(zhì)房企，通過實施增信擔(dān)保、銀行授信等措施，有效緩解其短期面臨的資金壓力，但覆蓋面相對有限。

整體來看，房企對未來融資環(huán)境保持樂觀態(tài)度。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼近日在2022年業(yè)績會上表示，目前國內(nèi)外債券等直接融資市場還在恢復(fù)之中，利率仍偏高，龍湖集團(tuán)保持適度觀望，相信會盡快恢復(fù)到合理水平。據(jù)趙軼介紹，2023年，龍湖集團(tuán)的整體債務(wù)會保持平穩(wěn)，總數(shù)不變但在結(jié)構(gòu)上會進(jìn)一步優(yōu)化，將加大國內(nèi)的銀行融資，加大經(jīng)營性開發(fā)貸，適度減少境外融資，繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)等。

信心與基本面重構(gòu)仍需時間

融資端持續(xù)“輸血”、需求端溫和恢復(fù)、銷售回款改善……從供需兩端來看，近期的一系列數(shù)據(jù)均反映出地產(chǎn)行業(yè)改善信號正在顯現(xiàn)。不過，需要注意的是，房地產(chǎn)市場信心的修復(fù)和行業(yè)基本面的重構(gòu)不是短期內(nèi)能夠完成的。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉日前在4月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會上表示，盡管房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

就融資端而言，周茂華表示，房企融資環(huán)境改善，既離不開在特殊時期出臺的有針對性政策，穩(wěn)定市場對房企發(fā)展的信心，市場也需要看到樓市需求回暖，房企銷售和經(jīng)營持續(xù)改善。更重要的是，房企在可持續(xù)經(jīng)營模式上有實實在在的創(chuàng)新或轉(zhuǎn)型。

有研究人士表示，目前，雖然房地產(chǎn)行業(yè)銷售回款資金來源同比轉(zhuǎn)正，但房企對資金使用較為謹(jǐn)慎，今年前4個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.2%，表明房企新開工意愿整體處于觀望狀態(tài)。隨著供給端融資支持政策效果不斷顯現(xiàn)，預(yù)計房企資金壓力將進(jìn)一步緩解，不過，供給側(cè)政策更多解決的是托底問題，“自我造血”能力與銷售市場回溫才是行業(yè)企穩(wěn)向上的關(guān)鍵因素。

隨著融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，部分大型房企已重啟投資拿地。4月25日，碧桂園以28億元成功競得杭州濱江區(qū)地塊。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌此前在2022年業(yè)績發(fā)布會上表示，今年碧桂園已重啟投資拿地，接下來將更多聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)域，逐步提升一二線城市投資額和土地儲備占比，計劃在未來3至5年內(nèi)將公司一二線城市貨值比例提升到50%左右。

華潤置地執(zhí)行董事、首席戰(zhàn)略官謝驥在公司2022年業(yè)績會上也表示，2023年，華潤置地會繼續(xù)堅持穩(wěn)健為先，動態(tài)跟蹤政策及市場變化，靈活科學(xué)地動態(tài)調(diào)整投資策略，合理把握投資節(jié)奏。

據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的2023年4月份銷售情況簡報顯示，2023年1至4月份，保利發(fā)展累計實現(xiàn)簽約面積887.7萬平方米，同比增長14.98%；實現(xiàn)簽約金額1558.25億元，同比增長28.55%；公司新增加房地產(chǎn)項目5個。

（文章來源：金融時報）