越秀地產全年銷售目標為1320億元,較上一年的目標增長6%,相比2022年制定的9%的增速有所放緩。
今年2月北京的那場土拍中,越秀豪擲59.11億元摘下了昌平回龍觀以及石景山蘋果園兩宗熱門地塊,成為場上的最大贏家。
這一動作被外界視為是越秀北上進京的信號。在此之前,公司還引入了旭輝原華北區(qū)域集團總裁董毅,他是投拓出身,熟悉北京和環(huán)京市場,進入越秀后擔任華北區(qū)域副總裁,主管投資和北京公司,上述兩宗熱地就是其履新后的首秀。
(資料圖片)
越秀沒有掩飾想要在北京大干一番的想法。3月15日召開的2022年度業(yè)績會上,董事長兼執(zhí)行董事林昭遠在談到相關問題時表示,核心城市、人口、經濟依舊是拿地的重點考慮因素,“有機會的話我們還會繼續(xù)增持北京”。
與林昭遠一同出現在業(yè)績會上的還有副董事長、執(zhí)行董事兼總經理林峰,財務總監(jiān)兼執(zhí)行董事陳靜以及資本經營部總經理姜永進。一小時的交談中,管理層們對外界透露了新一年發(fā)展規(guī)劃的更多細節(jié)。
華東區(qū)域“上大分”
不同于過去三年,今年越秀將業(yè)績會的召開場地設在了香港,這是業(yè)內第一家召開年度業(yè)績會的房企,也是首家回歸線下的房企。
對于這場見面,林昭遠直言“挺開心”,他說公司在過去一年面臨著兩大挑戰(zhàn),一是新冠疫情,二是行業(yè)的深度調整,但所幸這些壓力都扛住了。
過去一年,越秀是行業(yè)內為數不多取得銷售金額正增長的房企,公司累計錄得合同銷售金額1250.3億元,同比增長8.6%,銷售目標完成度為101.2%;對應合同銷售面積約414萬平方米,較2021年下滑0.9%;銷售均價同比上升9.4%至3.02萬元。
區(qū)域分布來看,上述合同銷售金額中,大灣區(qū)貢獻了596.8億元,約占47.7%,其中531.9億元來自廣州;華東地區(qū)的銷售額為429.5億元,占比約34.4%,同比增幅為65.7%;華中和北方分別為11.2%、4.6%,西部地區(qū)為2%。
林昭遠直言8.6%的銷售額增幅來之不易,這背后是產品端、營銷口以及管理層等共同努力的結果,“管理層帶頭星期六不休息,可以說我和林峰幾位管理層真的是365天全年無休”。
銷售端的穩(wěn)固也助推了越秀的行業(yè)排名。2022年的克而瑞銷售榜單中,公司拿下了第16名的位置,較2021年的第37名提升了21個位次。
2022年,越秀實現營收724.2億元,同比上升26.2%;對應歸母凈利潤39.5億元,同比增長10.2%;毛利率則較上一年下降1.4個百分點至20.4%。截至去年末,該公司已售未結金額1789.7億元,較年初上升18.8%,其中50%位于大灣區(qū),華東地區(qū)占比為35%,華中則為10%。
在越秀的戰(zhàn)略布局中,華東區(qū)域的重要性正在不斷凸顯。根據年報信息,2022年,該公司在華東區(qū)域的銷售均價為3.99萬元,超過大灣區(qū)3.43萬元的均價,是華中以及北方區(qū)域的兩倍之多。
去年,越秀通過TOD、城市運營、國企合作等渠道在12個城市新增土地37宗,總建筑面積約695萬平方米,其中11宗地位于華東,對應面積172萬平方米。截至2022年末,公司擁有總土儲2845萬平方米,其中大灣區(qū)占比49.8%,華東占16.1%。
對于后續(xù)的發(fā)展重點,林昭遠直言,大灣區(qū)依舊會是主戰(zhàn)場,投資配置總體要在50%左右,在這個基礎上,公司會加大力度、重點發(fā)展長三角,同時布局東西部地區(qū)的核心城市,“當然我們會根據市場的發(fā)展做一些優(yōu)化”。
談及2023年的市場走向,林昭遠稱,在經歷了去年市場的大幅下滑后,大家都有些緊張,但市場需要好產品,經濟的穩(wěn)定、購房者的信心等是影響市場走向的重點因素。
他判斷,在政策的支持下,今年房地產市場會穩(wěn)中向好,但區(qū)域結構性分化依然會存在,核心區(qū)域依舊存在一房難求、價格上漲的現象。越秀整體的供貨節(jié)奏也將視行情而定,“比較好賣的項目我們還是抓緊推,抓緊去化、回流,資金回流后再抓緊去淘更好的項目,還是這樣一個循環(huán)”。
全年銷售目標1320億元
2023年對越秀是頗具意義的一個節(jié)點,這是公司成立40周年,也是上市30周年。如姜永進所言,今年越秀將在經營現金流為正的標準下“擼起袖子加油干”。
2023年,越秀擁有可售貨值2400億元,其中57%位于大灣區(qū),華東區(qū)域占21%,華中為11%。公司全年銷售目標為1320億元,較上一年的目標增長6%,相比2022年制定的9%的增速有所放緩。
關于銷售目標的制定,林昭遠笑稱當時有些糾結,2022年雖然完成了銷售目標,但大家都十分勞累,前兩個月市場的回暖一定程度上給大家傳遞了信心,“所以就制定了6%的目標,希望最后能更高”。
2022年,越秀完成在建面積2092萬平方米,新開工面積859萬平方米,竣工面積557萬平方米。在2023年的規(guī)劃中,這些指標都有所增長,其今年的計劃在建面積目標為2214萬平方米,新開工面積875萬平方米,竣工面積753萬平方米。
按照預期,該公司今年將有856.8億元的現金流入,其中832.9億元來自合同銷售,剩余23.9億元來自其它收入;現金流出的項目來看,用于土地款支出及拍地保證金的額度為400億元,工程款支出185億元,稅及費用206.2億元,利息51.8億元,合計843億元。
去年,越秀在杭州獲得了勾莊TOD(公共交通導向型開發(fā))項目,總建筑面積約37萬平方米,實現銷售7.6億元,這是公司首次在大灣區(qū)以外的城市獲得TOD項目。
林昭遠稱,目前越秀與杭州地鐵已有兩個項目合作,其他多個城市的合作也正在洽談中,能否落地需要考慮各個項目的指標、業(yè)態(tài)以及成本問題,他指公司成立了TOD研究院,在開發(fā)技術,尤其是在成本控制方面有所成長。
再融資要找便宜的錢
相較TOD項目擴張,越秀對收并購的態(tài)度更為謹慎。如林昭遠所言,收并購雖然是獲取土地項目的渠道之一,但難度特別大、坑特別多,目前團隊每周接到的并購要約項目很多,“我們會進一步篩選,有機會就利用并購迅速擴大”。
對于收并購標準,他也給出了具體的評判維度,一是項目角度,希望能與公司布局一致,產生協(xié)同效應,“沒有去的城市當然就不要去了”;另一方面則是需要考量合作方的整體情況。
頻繁被外界問及收并購是因為,在當下房地產市場,越秀是為數不多具備收并購資質的房企。截至2022年末,公司擁有賬面現金351.2億元,總債務規(guī)模為883億元,其中18%、約158.9億元在一年內到期,27%在第二年內到期,第三至五年到期的債務占比為49%,現金短債比2.23倍。
2022年,越秀在境內發(fā)行了合共98.4億元的公司債券,加權平均利率約3.11%,集團年內平均借貸利率為4.16%,同比下降10個基點。
再融資方面,林昭遠表示,公司具備發(fā)債的能力,也有再融資的需要,但主要看成本,“哪里成本便宜去哪里,美元債太貴了,不是我的‘菜’”。
關于未來的融資成本情況,林峰回應稱,融資成本實際還要看利率走勢,包括國內和國際市場利率的走勢,“我們的目標是整體利率水平控制在行業(yè)前五”。
(文章來源:國際金融報)