越秀地產(chǎn)全年銷售目標(biāo)為1320億元，較上一年的目標(biāo)增長(zhǎng)6%，相比2022年制定的9%的增速有所放緩。

今年2月北京的那場(chǎng)土拍中，越秀豪擲59.11億元摘下了昌平回龍觀以及石景山蘋果園兩宗熱門地塊，成為場(chǎng)上的最大贏家。

這一動(dòng)作被外界視為是越秀北上進(jìn)京的信號(hào)。在此之前，公司還引入了旭輝原華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅，他是投拓出身，熟悉北京和環(huán)京市場(chǎng)，進(jìn)入越秀后擔(dān)任華北區(qū)域副總裁，主管投資和北京公司，上述兩宗熱地就是其履新后的首秀。

(資料圖片)

越秀沒有掩飾想要在北京大干一番的想法。3月15日召開的2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在談到相關(guān)問題時(shí)表示，核心城市、人口、經(jīng)濟(jì)依舊是拿地的重點(diǎn)考慮因素，“有機(jī)會(huì)的話我們還會(huì)繼續(xù)增持北京”。

與林昭遠(yuǎn)一同出現(xiàn)在業(yè)績(jī)會(huì)上的還有副董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰，財(cái)務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事陳靜以及資本經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理姜永進(jìn)。一小時(shí)的交談中，管理層們對(duì)外界透露了新一年發(fā)展規(guī)劃的更多細(xì)節(jié)。

華東區(qū)域“上大分”

不同于過去三年，今年越秀將業(yè)績(jī)會(huì)的召開場(chǎng)地設(shè)在了香港，這是業(yè)內(nèi)第一家召開年度業(yè)績(jī)會(huì)的房企，也是首家回歸線下的房企。

對(duì)于這場(chǎng)見面，林昭遠(yuǎn)直言“挺開心”，他說公司在過去一年面臨著兩大挑戰(zhàn)，一是新冠疫情，二是行業(yè)的深度調(diào)整，但所幸這些壓力都扛住了。

過去一年，越秀是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多取得銷售金額正增長(zhǎng)的房企，公司累計(jì)錄得合同銷售金額1250.3億元，同比增長(zhǎng)8.6%，銷售目標(biāo)完成度為101.2%；對(duì)應(yīng)合同銷售面積約414萬平方米，較2021年下滑0.9%；銷售均價(jià)同比上升9.4%至3.02萬元。

區(qū)域分布來看，上述合同銷售金額中，大灣區(qū)貢獻(xiàn)了596.8億元，約占47.7%，其中531.9億元來自廣州；華東地區(qū)的銷售額為429.5億元，占比約34.4%，同比增幅為65.7%；華中和北方分別為11.2%、4.6%，西部地區(qū)為2%。

林昭遠(yuǎn)直言8.6%的銷售額增幅來之不易，這背后是產(chǎn)品端、營(yíng)銷口以及管理層等共同努力的結(jié)果，“管理層帶頭星期六不休息，可以說我和林峰幾位管理層真的是365天全年無休”。

銷售端的穩(wěn)固也助推了越秀的行業(yè)排名。2022年的克而瑞銷售榜單中，公司拿下了第16名的位置，較2021年的第37名提升了21個(gè)位次。

2022年，越秀實(shí)現(xiàn)營(yíng)收724.2億元，同比上升26.2%；對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)39.5億元，同比增長(zhǎng)10.2%；毛利率則較上一年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至20.4%。截至去年末，該公司已售未結(jié)金額1789.7億元，較年初上升18.8%，其中50%位于大灣區(qū)，華東地區(qū)占比為35%，華中則為10%。

在越秀的戰(zhàn)略布局中，華東區(qū)域的重要性正在不斷凸顯。根據(jù)年報(bào)信息，2022年，該公司在華東區(qū)域的銷售均價(jià)為3.99萬元，超過大灣區(qū)3.43萬元的均價(jià)，是華中以及北方區(qū)域的兩倍之多。

去年，越秀通過TOD、城市運(yùn)營(yíng)、國(guó)企合作等渠道在12個(gè)城市新增土地37宗，總建筑面積約695萬平方米，其中11宗地位于華東，對(duì)應(yīng)面積172萬平方米。截至2022年末，公司擁有總土儲(chǔ)2845萬平方米，其中大灣區(qū)占比49.8%，華東占16.1%。

對(duì)于后續(xù)的發(fā)展重點(diǎn)，林昭遠(yuǎn)直言，大灣區(qū)依舊會(huì)是主戰(zhàn)場(chǎng)，投資配置總體要在50%左右，在這個(gè)基礎(chǔ)上，公司會(huì)加大力度、重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)三角，同時(shí)布局東西部地區(qū)的核心城市，“當(dāng)然我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展做一些優(yōu)化”。

談及2023年的市場(chǎng)走向，林昭遠(yuǎn)稱，在經(jīng)歷了去年市場(chǎng)的大幅下滑后，大家都有些緊張，但市場(chǎng)需要好產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、購(gòu)房者的信心等是影響市場(chǎng)走向的重點(diǎn)因素。

他判斷，在政策的支持下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)穩(wěn)中向好，但區(qū)域結(jié)構(gòu)性分化依然會(huì)存在，核心區(qū)域依舊存在一房難求、價(jià)格上漲的現(xiàn)象。越秀整體的供貨節(jié)奏也將視行情而定，“比較好賣的項(xiàng)目我們還是抓緊推，抓緊去化、回流，資金回流后再抓緊去淘更好的項(xiàng)目，還是這樣一個(gè)循環(huán)”。

全年銷售目標(biāo)1320億元

2023年對(duì)越秀是頗具意義的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，這是公司成立40周年，也是上市30周年。如姜永進(jìn)所言，今年越秀將在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正的標(biāo)準(zhǔn)下“擼起袖子加油干”。

2023年，越秀擁有可售貨值2400億元，其中57%位于大灣區(qū)，華東區(qū)域占21%，華中為11%。公司全年銷售目標(biāo)為1320億元，較上一年的目標(biāo)增長(zhǎng)6%，相比2022年制定的9%的增速有所放緩。

關(guān)于銷售目標(biāo)的制定，林昭遠(yuǎn)笑稱當(dāng)時(shí)有些糾結(jié)，2022年雖然完成了銷售目標(biāo)，但大家都十分勞累，前兩個(gè)月市場(chǎng)的回暖一定程度上給大家傳遞了信心，“所以就制定了6%的目標(biāo)，希望最后能更高”。

2022年，越秀完成在建面積2092萬平方米，新開工面積859萬平方米，竣工面積557萬平方米。在2023年的規(guī)劃中，這些指標(biāo)都有所增長(zhǎng)，其今年的計(jì)劃在建面積目標(biāo)為2214萬平方米，新開工面積875萬平方米，竣工面積753萬平方米。

按照預(yù)期，該公司今年將有856.8億元的現(xiàn)金流入，其中832.9億元來自合同銷售，剩余23.9億元來自其它收入；現(xiàn)金流出的項(xiàng)目來看，用于土地款支出及拍地保證金的額度為400億元，工程款支出185億元，稅及費(fèi)用206.2億元，利息51.8億元，合計(jì)843億元。

去年，越秀在杭州獲得了勾莊TOD(公共交通導(dǎo)向型開發(fā))項(xiàng)目，總建筑面積約37萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售7.6億元，這是公司首次在大灣區(qū)以外的城市獲得TOD項(xiàng)目。

林昭遠(yuǎn)稱，目前越秀與杭州地鐵已有兩個(gè)項(xiàng)目合作，其他多個(gè)城市的合作也正在洽談中，能否落地需要考慮各個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)、業(yè)態(tài)以及成本問題，他指公司成立了TOD研究院，在開發(fā)技術(shù)，尤其是在成本控制方面有所成長(zhǎng)。

再融資要找便宜的錢

相較TOD項(xiàng)目擴(kuò)張，越秀對(duì)收并購(gòu)的態(tài)度更為謹(jǐn)慎。如林昭遠(yuǎn)所言，收并購(gòu)雖然是獲取土地項(xiàng)目的渠道之一，但難度特別大、坑特別多，目前團(tuán)隊(duì)每周接到的并購(gòu)要約項(xiàng)目很多，“我們會(huì)進(jìn)一步篩選，有機(jī)會(huì)就利用并購(gòu)迅速擴(kuò)大”。

對(duì)于收并購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，他也給出了具體的評(píng)判維度，一是項(xiàng)目角度，希望能與公司布局一致，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，“沒有去的城市當(dāng)然就不要去了”；另一方面則是需要考量合作方的整體情況。

頻繁被外界問及收并購(gòu)是因?yàn)?，在?dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)，越秀是為數(shù)不多具備收并購(gòu)資質(zhì)的房企。截至2022年末，公司擁有賬面現(xiàn)金351.2億元，總債務(wù)規(guī)模為883億元，其中18%、約158.9億元在一年內(nèi)到期，27%在第二年內(nèi)到期，第三至五年到期的債務(wù)占比為49%，現(xiàn)金短債比2.23倍。

2022年，越秀在境內(nèi)發(fā)行了合共98.4億元的公司債券，加權(quán)平均利率約3.11%，集團(tuán)年內(nèi)平均借貸利率為4.16%，同比下降10個(gè)基點(diǎn)。

再融資方面，林昭遠(yuǎn)表示，公司具備發(fā)債的能力，也有再融資的需要，但主要看成本，“哪里成本便宜去哪里，美元債太貴了，不是我的‘菜’”。

關(guān)于未來的融資成本情況，林峰回應(yīng)稱，融資成本實(shí)際還要看利率走勢(shì)，包括國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)利率的走勢(shì)，“我們的目標(biāo)是整體利率水平控制在行業(yè)前五”。

（文章來源：國(guó)際金融報(bào)）