自去年以來，個人住房貸款借款人加快提前償還貸款現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。尤其是近段時間，住房貸款提前還款現(xiàn)象顯著增多，漸成“提前還款潮”。在此期間，一些機構(gòu)宣稱提前還貸能縮短還款周期，通過誘導(dǎo)消費者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”。對于此類亂象，近日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險提示》(以下簡稱《風(fēng)險提示》)提出，上述行為使消費者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

(相關(guān)資料圖)

而另一方面，由于房貸利率變動等原因，很多購房人對于“提前還貸”的需求依然存在。對于購房人能否提前還貸、是否需要支付違約金等熱點問題，業(yè)內(nèi)人士也給出了針對性的解答。

需警惕提前還貸相關(guān)負(fù)面風(fēng)險

遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布的《風(fēng)險提示》指出，隨著國家對小微企業(yè)支持力度的加大，經(jīng)營性貸款利率持續(xù)走低，社會上出現(xiàn)一些違規(guī)“貸款中介”，其以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

對此，《風(fēng)險提示》著重介紹了經(jīng)營貸風(fēng)險、信用貸風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、個人信息泄露風(fēng)險，比如，經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款；信用貸款與其他貸款業(yè)務(wù)相比利率較高，無形當(dāng)中增加還款負(fù)擔(dān)，若信用貸款不能準(zhǔn)時償還，還會收取高額罰息并產(chǎn)生逾期還款記錄等。

遼寧銀保監(jiān)局指出，要提高風(fēng)險意識，維護(hù)自身合法金融權(quán)益，依法合規(guī)辦理貸款、還貸業(yè)務(wù)，誠實守信，踐行“合約精神”，共同維護(hù)良好的社會金融秩序。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，近期各地提前還貸現(xiàn)象明顯增加，給商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)帶來了很大沖擊和壓力。上述《風(fēng)險提示》提及了“合約精神”，希望購房者理性看待提前還貸事項，依法依規(guī)辦理還貸業(yè)務(wù)。此類政策對于全國其他城市具有非常好的啟發(fā)意義，地方政府要積極關(guān)注此類現(xiàn)象，尤其是要防范中間的金融風(fēng)險，同時，各地相關(guān)部門還應(yīng)主動研究近期提前還貸現(xiàn)象中的合理與不合理、合規(guī)與違法，進(jìn)一步做好提前還貸方面的工作。

記者了解到，對于此類行為，全國多地相關(guān)部門已經(jīng)做出過風(fēng)險提示。例如，2023年2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布“鄭重提示”，其中提出嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機構(gòu)和個人違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的不法行為。

此前，中國銀保監(jiān)會消費者權(quán)益保護(hù)局于2022年底發(fā)布風(fēng)險提示，提醒廣大消費者警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險，以防合法權(quán)益受到侵害。

更早些時候，2021年2月10日，北京銀保監(jiān)局、中國人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強個人經(jīng)營性貸款管理，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，嚴(yán)厲禁止利用經(jīng)營貸、消費貸購買住房。

釋疑：購房人能否提前還貸？

事實上，除了需警惕提前還貸相關(guān)的風(fēng)險外，對于購房人來說，正常的“提前還貸”行為遇阻，也成為一大困擾。

“我們向銀行申請?zhí)崆斑€貸，但是困難重重?！苯?，不斷有購房人向新京報記者反映稱，在提前還貸過程中，遇到銀行拖延或變相拒絕等問題。據(jù)媒體報道，近期由于房貸利率下調(diào)等原因，很多“高位站崗”的購房人欲提前還貸卻遭到了銀行阻礙，一些銀行通過人為設(shè)置障礙使得購房人提前還貸預(yù)約業(yè)務(wù)排到幾個月之后，購房人認(rèn)為銀行無權(quán)阻止提前還貸。

那么，在依法合規(guī)的前提下，購房人是否能提前還貸呢？對此，廣東合邦律師事務(wù)所律師楊登基認(rèn)為，法律并沒有賦予銀行限制購房者提前償還貸款的權(quán)利，除非合同條款有特別約定，反言之，如果合同沒有約定或約定不明，購房者可提前償還貸款。根據(jù)法律規(guī)定，“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?！比鐝脑摲蓷l文分析，法律相當(dāng)于走了中間路線，平衡了債權(quán)人(銀行)與債務(wù)人(購房者)的利益，即默認(rèn)了購房人有權(quán)提前償還貸款，對于其提前履行債務(wù)給銀行增加的費用，由購房人負(fù)擔(dān)。

而對于提前還貸的時間問題，楊登基指出，如果合同沒有具體約定提前還貸的時間限制，購房者需要與銀行預(yù)約，但從原則上說，銀行無權(quán)臨時要求購房者提前三個月或更長時間預(yù)約提前還貸。若是銀行確實有故意拖延行為，購房者有權(quán)向銀監(jiān)會等監(jiān)管部門反饋。

此外，對于判斷購房者提前還貸是否構(gòu)成違約，楊登基律師表示，要綜合分析，比如合同中是否明確約定了提前還貸的限制條款。如果購房者因提前還貸而遭遇高額違約金等問題，則可以對比其它商業(yè)銀行相應(yīng)違約金比例，若發(fā)現(xiàn)提前還貸的違約金比例過高，購房者有權(quán)提出異議并要求降低賠付標(biāo)準(zhǔn)，也就是說，違約金數(shù)額不能超過因提前還貸給銀行帶來的損失。

（文章來源：新京報）