何各莊村公告

(資料圖片僅供參考)

11月3日，北京市朝陽區(qū)何各莊村小區(qū)內(nèi)“青舍瀾庭”項目仍在交易。10月底，銷售人員對《華夏時報》記者表示，目前該項目正在申辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權”。

銷售稱這是“住宅式公寓”，出讓“50年使用權”，拆遷有補償，到期繳納土地出讓金即可，聽起來和擁有產(chǎn)權似乎差別不大。可該項目門口卻張貼著村委會的公告：何各莊村無房可售，廣大網(wǎng)友莫要上當。

出讓50年使用權，真的如銷售所言“可以理解成你買的”嗎？這是銷售，還是“擦邊球”？知名律師彭艷軍對記者分析，所謂轉讓50年產(chǎn)權本質仍是租賃，拆遷補償也存在風險。

該項目的歷史背景比較復雜，據(jù)銷售人員介紹，該項目曾經(jīng)是委托某位“個人”建設的“廉租房”，之后接盤方北京天展物業(yè)又對之進行了大改造。彭艷軍律師表示，廉租房是不應上市交易的。

銷售：可以理解成買的

今年7月下旬，《華夏時報》記者獲悉，北京市朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)何各莊村正在交易一種“新型房產(chǎn)”，價格極其便宜，特價房最低28萬就可拿到一套，銷售人員胡杰(化名)介紹，該項目名叫青舍瀾庭，新房單價僅14500元/平米，項目位置就在何各莊小區(qū)內(nèi)。

青舍瀾庭位居北京市朝陽區(qū)地鐵馬泉營站附近，該區(qū)域的商品房至少在6萬元/平以上，青舍瀾庭為何如此便宜？今年7月下旬，記者曾前往實地了解。

需要說明的是，就在該項目的大門口，附近一位村民悄悄對記者透露，“最好不要買這里的房子，這些房根本不允許賣。”隨之，該位村民拉開該項目門口的一扇大門，指著大門背后的一則《公告》表示：“這個《公告》平時都被大門擋住。”

記者注意到，這是一則何各莊村民委員會發(fā)布的《公告》，《公告》顯示：“何各莊村域內(nèi)不存在任何出售房屋的情況。任何從網(wǎng)上獲得‘售賣房屋’的信息都是虛假宣傳，請廣大居民(網(wǎng)民)不要相信，更不要上當受騙。”

自稱北京市天展物業(yè)服務有限公司(下稱“北京天展物業(yè)”)直屬銷售人員的胡杰(化名)對記者稱，該項目屬于“住宅式公寓”，簽署50年使用權轉讓協(xié)議，“可以理解成買的”。如果遇到拆遷還有補償款，50年到期后，按照國家政策繳納土地出讓金就行。

根據(jù)胡杰的介紹，青舍瀾庭項目共4棟樓，每棟樓3層，總計300多套房源，戶型面積多在22平米至166平米之間。記者注意到，不少戶型僅30來平，屋內(nèi)還矗立著方形大柱子。

值得一提的是，何各莊村民委員會聲明此處無房可售、莫要上當?shù)墓婢蛷堎N在青舍瀾庭項目的門口，但仔細推敲起來，這其中存在些許耐人尋味之處。胡杰說該項目是轉讓50年使用權，這和公告上說的 “銷售”的確不是一個概念，但胡杰又說可以“理解成你買的”，這個話術又讓這種交易顯得有點微妙。

所謂轉讓50年使用權、拆遷可補償?shù)?，聽起來和實際擁有產(chǎn)權的權益似乎并無顯著差異。這種交易仿佛在“出售”和“租賃”之間的模糊地帶，容易令人糊里糊涂。

針對胡杰所述的轉讓50年使用權，《華夏時報》記者咨詢了律師彭艷軍。彭艷軍分析，所謂“使用權轉讓合同”實質就是“租賃合同”。根據(jù)《民法典》第七百零五條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

此外，彭艷軍指出，“50年的約定”存在很大法律風險，如發(fā)生爭議，后30年或不受法律保護，只能退還相應的租金，“購房者”往往無法獲得合同約定的權益。

不但沒叫停，價格還漲了

對于北京天展物業(yè)的上述操作，今年7月29日，《華夏時報》記者采訪了其公司的工作人員，對方稱：“昨天(7月28日)，項目已經(jīng)叫停?！辈贿^，對于具體被哪個部門叫停以及為何叫停，該工作人員不愿詳述。

上述工作人員的說法并不屬實。據(jù)記者了解，青舍瀾庭項目的銷售人員直至目前仍然還在推售，而且該項目還漲價了。

10月底，銷售人員對《華夏時報》記者表示：“目前該項目已漲至18000元/平米?！蓖瑫r，胡杰還稱該項目正在申辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權”。

北京天展物業(yè)是一家怎樣的公司？記者了解到，該公司曾被限制高消費。企查查顯示，北京天展物業(yè)有12條限制高消費的風險提示，北京市朝陽區(qū)人民法院2021年11月發(fā)出的限制消費令，對北京天展物業(yè)包括法定代表人田孝實施限制。

此外，企查查司法風險還顯示，北京天展物業(yè)兩次被列為“失信被執(zhí)行人”，涉案金額總計約100萬。特別值得注意的是，2019年至今，北京天展物業(yè)這家物業(yè)公司涉及多起“房屋買賣合同糾紛”。

原是廉租房？

2016年7月，住建部、財政部和發(fā)改委曾聯(lián)合下發(fā)《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出計劃到2020年培育大約1000個各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。彼時，特色小鎮(zhèn)的打造在全國異?；鸨?，而“何里棲地國際創(chuàng)意小鎮(zhèn)”當時也應運而生。

據(jù)胡杰介紹，何里棲地國際創(chuàng)意小鎮(zhèn)就在何各莊村，而青舍瀾庭項目就是何里棲地國際創(chuàng)意小鎮(zhèn)規(guī)劃中的一部分。不過，青舍瀾庭的歷史背景比較復雜，據(jù)胡杰介紹，該項目曾是“廉租房”。

胡杰稱，“項目原本被個人承包，建的是‘廉租房’，因為建得太破舊，不符合‘一村一街’的規(guī)劃，所以被終止合作。我們(北京市天展物業(yè)服務有限公司)就是村里招商引資的。”

記者后續(xù)在胡杰提供的相關文件中看到，個人趙某曾與“何各莊村經(jīng)濟合作社”簽署過相關合作協(xié)議，但后來雙方中止合作。按照胡杰的說法，中止和趙某的合作，需要補償趙某資金，此時何各莊村經(jīng)濟合作社就引入了北京聯(lián)盟拓達商貿(mào)有限公司(下稱“北京聯(lián)盟拓達”)來支付相應的費用。

何各莊村經(jīng)濟合作社和北京聯(lián)盟拓達的合作協(xié)議。 銷售人員出示

引入北京聯(lián)盟拓達后，何各莊村經(jīng)濟合作社與之簽署了《合作(聯(lián)營)協(xié)議書》。根據(jù)這份協(xié)議，何各莊村經(jīng)濟合作社投入“集體建設用地9畝”，聯(lián)盟拓達提供資金預計8000萬，合作開發(fā)“北京市朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)何各莊文化藝術園”。

值得一提的是，上述《合作(聯(lián)營)協(xié)議書》提到，該項目“所有固定資產(chǎn)即視為村集體所有”，另外，該協(xié)議書也提到“廉租房”字眼。

此外，上述協(xié)議書還提到，雙方原擬各自擁有50%的建筑面積，但鑒于騰退原有“廉租房”(1.4萬平方米)及設備買斷，需賠償款2000萬，這筆錢由北京聯(lián)盟拓達墊付。協(xié)議書上的相關表達也印證了胡杰的說法，這4棟樓或為廉租房。

銷售人員出示的文件，該文件也提到騰退廉租房。

北京聯(lián)盟拓達進場后，并未親自運營項目，而是通過一份轉讓協(xié)議，將“50年項目經(jīng)營管理權”及“75%的收益”轉給了北京天展物業(yè)。北京天展物業(yè)進場后，原本格外破舊的4棟廉租房，迎來了新命運。

北京聯(lián)盟拓達將經(jīng)營管理權轉讓給北京天展物業(yè)的協(xié)議。 銷售人員出示

胡杰稱，“這3棟基本除了地基，其他的都動了。”記者注意到，不少房間被分割成三十來平的小房間，屋內(nèi)還有四方形的大柱子矗立著，如果用手著力觸捏墻體，墻壁沙土容易脫落，胡杰稱，這可能是由于墻壁有點“濕”。

倘若胡杰所言如實，該項目的確曾是廉租房，那么廉租房是否能進行交易呢？

彭艷軍律師分析，廉租住房主要是保障低收入家庭的基本住房需求，其建設和管理工作由政府主導，其建設資金由政府財政承擔，廉租住房的配租對申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)等都有嚴格的限制，只有符合規(guī)定條件的低收入家庭才有資格申請廉租住房，因此，“正常的廉租住房”是不允許對外上市交易的，也不允許私下“長租”的。

（文章來源：華夏時報）