回歸本質(zhì)。

【資料圖】

市場信心仍在尋找錨點(diǎn)。

10月31日，地產(chǎn)股普遍大跌，龍湖、保利、招商蛇口、碧桂園、萬科、中海等業(yè)績表現(xiàn)仍然可圈可點(diǎn)的房企統(tǒng)統(tǒng)未能幸免，而龍湖創(chuàng)始人吳亞軍辭任董事長一事則被認(rèn)為是點(diǎn)燃市場情緒的一根導(dǎo)火索。

市場對龍湖的擔(dān)憂在于，在房地產(chǎn)行業(yè)集體黯淡與信心脆弱的當(dāng)下，創(chuàng)始人突然宣布退休，是否有什么不能說的秘密？

卸任理由這幾天已經(jīng)充分發(fā)酵，不再贅述。而關(guān)于特殊時點(diǎn)，坊間猜測自有其存在的土壤，但有兩點(diǎn)值得更加審慎地納入考量：一是退休已經(jīng)準(zhǔn)備了許久，吳亞軍是一位“非典型”特征極其強(qiáng)烈的企業(yè)家，不太會因為外界的看法而改變自我判斷；二是吳亞軍依然是龍湖的第一大股東，仍然和投資人坐在同一條板凳上。

一位龍湖內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，吳亞軍覺得已經(jīng)準(zhǔn)備好的事情，現(xiàn)在做，還是半年后、一年后再做，沒有什么差別，拉長時間來看，反正都是早晚要做的事情。

吳亞軍本人也說：“我沒有把跟序平和團(tuán)隊交接當(dāng)成是一個不好的理解、一個負(fù)面的理解，這種理解是非常淺表的，說明對這個公司沒有真正的關(guān)注和理解過?！?/p>

但資本市場的急劇后撤確實(shí)造成了一定傷害，龍湖需要作出回應(yīng)，也需要用事實(shí)說話，盡量彌合這道信心鴻溝。

僅31日一天，龍湖集團(tuán)及其控股的重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司連發(fā)3條自愿公告，宣布提前償還51億港元銀團(tuán)貸款、控股股東增持300萬股股權(quán)、控股股東購買500萬美元優(yōu)先票據(jù)，并再次強(qiáng)調(diào)了董事長交接是正常人事變動，管理層已做好相應(yīng)交接單排，對日常管理、生產(chǎn)經(jīng)營及償債能力無重大不利影響。

投資者的質(zhì)疑在于，新任董事長陳序平能否讓這家民營房企延續(xù)從前的戰(zhàn)略高度，他會怎樣帶領(lǐng)這艘大船順利穿行過當(dāng)前的凄風(fēng)苦雨。

安全度如何？

30日傍晚，吳亞軍攜龍湖管理層悉數(shù)出席了投資者會議，除了再次強(qiáng)調(diào)董事長職位的交接是職業(yè)經(jīng)理人制度的成功，她也提及“當(dāng)下龍湖已經(jīng)來到了一個比較好的狀態(tài)”，這種狀態(tài)包括了資金安全、銷售回正、積極拿地等方面。

據(jù)龍湖集團(tuán)CFO趙軼透露，龍湖對債務(wù)結(jié)構(gòu)的安全度和扎實(shí)程度非常重視，有信心熬過冬天?！拔覀冏鲞^極端壓力測試，落地是安全有保障的，同時也能夠讓公司有底氣應(yīng)對各種變化。”

趙軼說，龍湖的短期負(fù)債極少，正在鋪排提前還債事宜，順利的話，明年上半年到期債務(wù)幾乎為零，下半年到期債務(wù)只剩200億元左右；也在準(zhǔn)備資金贖回明年到期的美元債，不出意外的話，明年在海外沒有任何債務(wù)到期。

趙軼預(yù)計，龍湖年底的現(xiàn)金流將達(dá)到800億元左右，監(jiān)管資金在200億元以內(nèi)，凈負(fù)債率會穩(wěn)中有減。

融資層面，趙軼透露龍湖的第二筆中債增信債券正在推進(jìn)，高信用評級也讓龍湖的融資渠道保持通暢。“公司跟金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管層保持緊密的溝通，即使二級市場的悲觀情緒蔓延，但金融機(jī)構(gòu)與龍湖建立了深厚的信任關(guān)系，他們會堅定為我們的融資提供支撐?！彼f。

另據(jù)中期業(yè)績報告，龍湖連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，其中現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%。

業(yè)績方面，龍湖第三季度實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額598億元，同比實(shí)現(xiàn)回正。

最近一個月，龍湖頻頻出手，在北京、上海、成都、合肥等重點(diǎn)城市獲取10塊新地，累計投入超108億元；31日下午，龍湖又在蘇州以19.6億元總價競得一宗地塊。

而吳亞軍本人為了增強(qiáng)市場信心，31日也經(jīng)由其家族全資持有的Charm Talent于公開市場增持公司300萬股，平均價格約為每股股份9.53港元，耗資約2859萬港元；同日，Charm Talent也于公開市場買入公司發(fā)行的于2027年到期的2.5億美元3.375%優(yōu)先票據(jù)本金500萬美元。

31日，花旗分析師發(fā)布報告稱，市場對龍湖流動性的擔(dān)憂“看起來過頭了”，摩根史丹利則發(fā)表報告指出，龍湖多年獨(dú)立職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營良好，且公司股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。

陳序平的規(guī)劃

新任董事長陳序平的成長履歷已經(jīng)是一則非常公開且重復(fù)的訊息，更重要的是，新董事長將如何帶領(lǐng)龍湖前行，龍湖的未來規(guī)劃是一幅什么樣子，靠什么去實(shí)現(xiàn)這些諾言？

吳亞軍在投資者溝通會議上提到，其實(shí)從2021年7、8月份開始，陳序平已經(jīng)開始執(zhí)掌公司大盤面。

陳序平說，當(dāng)時他已經(jīng)洞察到行業(yè)出現(xiàn)變化的苗頭，所以主動進(jìn)行戰(zhàn)略聚焦，一個是城市聚焦，另一個是航道聚焦。

城市方面，陳序平系統(tǒng)梳理了龍湖進(jìn)駐的68個城市，篩選出20個重點(diǎn)城市和14個機(jī)會城市，因此2021年9月之后，龍湖著重在這些高量級城市進(jìn)行投資拿地。

航道方面，陳序平提到，航道將全面回歸生意邏輯，每個航道業(yè)務(wù)都能實(shí)自身“造血”。

陳序平坦承，行業(yè)的波瀾動蕩要高出他的預(yù)期，但好在龍湖已經(jīng)提前做了鋪排，“所以到今天為止，我們?nèi)匀荒軌虬凑兆约旱墓?jié)奏獲取土地?！?/p>

如何做到現(xiàn)金流安全？地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，陳序平提出要關(guān)注經(jīng)營性現(xiàn)金流、保障回款率。

據(jù)陳序平透露，通過一套科學(xué)的工具，龍湖今年首開的項目，經(jīng)營性現(xiàn)金流平均回正周期大概在12-18個月，最快的項目只需要6-8個月。銷售回款上，因為當(dāng)前市場按揭房款比較寬松，加上龍湖客戶質(zhì)量較高，有部分客戶能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)月按揭當(dāng)月放款，這進(jìn)一步提高了龍湖現(xiàn)金流的安全度。

對龍湖來說，現(xiàn)金流安全的另一重保障是經(jīng)營性業(yè)務(wù)。陳序平預(yù)計，龍湖的商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)以及智慧營造等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，在明年都將實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流，從而保障整個集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流為正。據(jù)龍湖集團(tuán)披露，1-9月，公司經(jīng)營性收入達(dá)到172億元，平均每個月有20億元的資金到賬。

在陳序平的目標(biāo)里，未來5-10年，龍湖的經(jīng)營性收入會占到整個集團(tuán)營收的30%，為公司貢獻(xiàn)50%的利潤，而二十年之后，地產(chǎn)之外的經(jīng)營性收入目標(biāo)是做到一千億。

沒有英雄的企業(yè)

龍湖的機(jī)構(gòu)化根植在骨子里。

吳亞軍數(shù)次強(qiáng)調(diào)過這是一家“沒有英雄的企業(yè)”，推崇簡單直接，一直追求的境界是，讓公司變成一個高效的、戰(zhàn)略性的有機(jī)體，不依賴于創(chuàng)始人和精英。

早期資料顯示，龍湖在十幾年之前就重視系統(tǒng)的力量，所有的材料采購、所有的財務(wù)信息都能在系統(tǒng)中得到把控。比如，某個項目的鋪路磚價格超過了預(yù)算設(shè)定的浮動范圍，系統(tǒng)就會報警，自己熔斷。

龍湖對人才梯隊的建設(shè)也已經(jīng)被公眾所熟知，每年面向校招的“仕官生”吸引了大量應(yīng)屆人才，而這些優(yōu)質(zhì)的后備力量，經(jīng)過18年歷練，如今已經(jīng)有20%走向了龍湖的高管團(tuán)隊。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，近兩年龍湖更是明顯表現(xiàn)出了對仕官生的傾向，組織架構(gòu)大變革中，把很多仕官生出身的管理者提到重要的位置上。

本報記者獲悉，這與龍湖早年間的一項傷痛有關(guān)。在龍湖的快速擴(kuò)展期，涌現(xiàn)了很多明星經(jīng)理人，部分高管身上的能量甚至超出了可以掌控的水平，這些人的相繼出走更是給龍湖帶來巨大的人才流失。這也加深了龍湖走向機(jī)構(gòu)化的動力，試圖以系統(tǒng)化和標(biāo)準(zhǔn)化替代“大將”的影響力。

吳亞軍也曾在多個公開場合表達(dá)過，龍湖不怕同事被挖走，但是關(guān)注企業(yè)最想留的人有沒有留住，以及如果這個人沒留下來，是否有更好的人能替代。

回過頭來再看龍湖的董事長交接，如果更加仔細(xì)地去觀察龍湖的管理制度和人才制度，也許現(xiàn)實(shí)并沒有那么多諱莫如深的可能性。

吳亞軍坦言，原本計劃要在今年中期業(yè)績前后交接班，但8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒有回正，交接期也因此延遲至今。

短時間內(nèi)相繼處理兩宗看空事件，吳亞軍認(rèn)為：“對于上市公司來講，我們一直在應(yīng)對很多行業(yè)外部的擾動和不確定性，在這個過程中，企業(yè)不斷按照公司的戰(zhàn)略意圖發(fā)展壯大?！彼€說，現(xiàn)在的管理團(tuán)隊做的都是長期思考，而不是忙于應(yīng)付，有可能會帶來一個新的前景。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）