是的，是他，就是他——那個駕著七彩祥云的李超人，這一次不但沒有放鴿子，還在東四環(huán)直接搞了場煙花秀，造就了京樓剛過去周末的最熱售樓處——【御翠園】。

說起來李嘉誠旗下位于北京朝陽東四環(huán)的這個【御翠園】項目，實在是傳奇色彩濃厚。曾經(jīng)一度要10萬+/平開盤，彼時消息幾次傳出，都是京樓熱點，大家之前猶豫的是項目產(chǎn)品設計略有過時，雖然地段非常好，但是10萬+/平是不是貴了點？

這下好了，人家不是只打99折，也不是幾個99折疊加，李超人直接給干到7折！最低價格僅需7.5萬/平米，這可是東四環(huán)朝陽公園旁3公里的新盤項目，絕對的優(yōu)質地段，這種定價的結果就是直接把售樓處變成了春節(jié)廟會。近期的北京樓市，就沒見過哪個銷售案場，通行基本靠踮腳、通訊基本靠吼的，【御翠園】做到了。

從周五晚上開始，售樓處就水泄不通，周末兩天更是人擠人，我的選房師周六（10月26日）上午10點帶著客戶過去，就已經(jīng)排到了300多號。內場外場都是，像極了國慶期間的熱門景區(qū)，想進也進不去，想挪一下也挪不開，提前30組叫號的時候跟早高峰擠地鐵一樣，得提前往門口移動……

OK，作為京樓當前最熱項目，接下來我們就聚焦于【御翠園】本身，按照我的5+1+1邏輯，給項目整體是否建議買入打個分：

5要素（指五個評價維度，綜合得分代表項目是否具備價值、未來具備好的流動性）維度，每個維度10分，滿分50分：

1、高薪人群可達性（8分）：金融街10分，陶然亭/麗澤/亞林西/后廠村9分，朝陽公園北這邊給8分。朝陽公園、奧森商圈，還是很多有錢人想要選擇的舒適城區(qū)地段。【東四環(huán)+朝陽公園旁+地鐵口旁（3號線體育中心站，即將開通）】，這三點加一起，足以吸引購房者和地段控。

2、次新/新樓齡（10分）：新盤，給10分。

3、中等均衡以上學區(qū)（7分）：周邊的教育有北京二中朝陽學校、常青藤國際/加拿大大國際等，公立私立均有。教育給7分，追求絕對的傳統(tǒng)強學區(qū)海西東概念，這里不是，也不如朝陽的外國語本部、望京陳分、呼家樓白小+80，但是作為中規(guī)中矩的朝陽中檔公立是夠了，優(yōu)質的私立則選擇更多?？紤]郊區(qū)名校分通常我給6分，因此這里給7分。

4、產(chǎn)品（7.5分）：產(chǎn)品得好好說說了，這是曾經(jīng)讓很多人糾結的。當然，在絕對的低價面前這個也不重要了，能包容，人家石材立面都給你做出來了，絕對夠氣派。所以只是沒到10分，但是7-8分水準是絕對有的。

【御翠園】項目規(guī)劃26棟樓共1252戶，其中高層1024戶，聯(lián)排228戶。高層戶型中，140的戶型是可以給到8.5分的，三居兩衛(wèi)全明，沒有太大毛病，兩面寬是個小問題，但整體戶型比例尚可。185戶型大概可以給7分，主要問題就是作為大面積改善，還是只有兩個南向面寬，和目前市場主流的三面寬大寬廳產(chǎn)品不同，進深略深了一些。聯(lián)排345戶型可以給8分，沒有太大的問題，說實在的這里是朝陽東四環(huán)，還有這樣的城市低密度聯(lián)排一手房就已經(jīng)很不錯了。

5、城市界面和配套（8分）：很多人說不是在朝陽公園南門，要啥自行車？真的是要在朝陽公園南北直接這一項10分了！在寸土寸金的東四環(huán)，能在朝陽公園北的腹地內很不錯了，項目到朝陽公園等城市公園都不遠，到國貿、三里屯、亮馬橋、798、望京等商圈也都很方便，距離高鐵朝陽站1公里，距離即將開通的地鐵3號線體育中心站100米。真的，還要啥自行車？

因此，五要素得分：8+10+7+7.5+8=40.5分。

可以看出，項目的優(yōu)勢是絕對稀缺的地段，略有不足是產(chǎn)品力上和這兩天卷出天際的新一代住宅稍有差距，適合人群是地段控、地段＞產(chǎn)品的改善人群。

接下來說【5+1+1】模型中的兩個“1”：

第一個1：買入成本——實在是便宜。

在東四環(huán)、朝陽公園旁的地段，直接7.5折甩賣，特價房僅7.5萬/平起步，比附近二手房的價格還低！在此特別感謝李超人為北京樓市做的貢獻，感謝雄厚實力的長江集團對北京購房者的讓利。在政策利好出臺的時候，乘著東風大鵬展翅，真金白銀的回饋老客戶和市場的期待。項目熱銷的核心是地段，催化劑就是價格！【御翠園】讓利開盤造成的熱銷局面，也是對國家止跌回穩(wěn)要求的響應了。

第二個1：平替——北京宸園10萬+、壹亮馬淘筍房源少。

酒仙橋的北京宸園和項目有一定的平替關系，但是北京宸園單價更高，最小戶型145面積的也要起步價10.5萬/平，部分房源單價12萬+/平，對比之下【御翠園】起步特價只要7.5萬/平。

壹亮馬確實有特價成交的房源，筍盤二手單價低至7.5萬/平，但是這樣著急出貨的業(yè)主不多，房源更是鳳毛麟角，不具備大規(guī)模選擇的可能性，隨著房價止跌企穩(wěn)、成交量變向質變傳遞，壹亮馬再出低價特價的概率也在降低。

因此，綜合地段、可選擇房源量、以及價格，御翠園沒有平替，占據(jù)優(yōu)質地段的同時，項目賣的足夠便宜、足夠讓利和實惠。改善盤賣出了廟會的熱鬧和喧囂，足見購房者對項目的期待和認可。