“經(jīng)歷了風(fēng)雨考驗(yàn)的龍湖，短期內(nèi)已具有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，中期保持高質(zhì)量增長(zhǎng)的動(dòng)力，長(zhǎng)期具備可持續(xù)發(fā)展、穿越周期的內(nèi)力?！饼埡涨暗?023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳序平表示。

地產(chǎn)寒冬里，龍湖早早地交出了一份尚顯從容的半年報(bào)：運(yùn)營(yíng)和服務(wù)航道的收入占營(yíng)收貢獻(xiàn)達(dá)20%，“三道紅線”連續(xù)7年綠檔，截至目前，集團(tuán)2023年基本已無到期債券……行業(yè)劇變中，龍湖穿越周期的內(nèi)力是什么？是如何修煉的？對(duì)行業(yè)又有何借鑒的意義？

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●南方日?qǐng)?bào)記者周中雨

“膽子小”

高度自律，不借貴錢

“今年龍湖的債務(wù)壓力已經(jīng)完全過去了，只剩1.19億元需要在11月份償還?！睒I(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼的一句話讓在場(chǎng)不少投資者和媒體都松了一口氣。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷等因素影響，房企資金鏈持續(xù)承壓，無論是頭部房企還是中小房企的債務(wù)壓力依然較大，龍湖這一句話無疑給出了安全承諾。

財(cái)務(wù)高度自律刻入了龍湖DNA中。龍湖創(chuàng)始人吳亞軍便是“不借貴錢”的堅(jiān)定倡導(dǎo)者。吳亞軍曾在內(nèi)部工作圈發(fā)布題為《因自律得自由！因奮斗得成就！》的文章表示，龍湖“膽子小、擔(dān)心公司破產(chǎn)了，3萬多員工的生計(jì)咋辦”，相信“借錢是要還的”，“房地產(chǎn)是有周期的”，相信“債務(wù)如酒，喝時(shí)一時(shí)爽、吐時(shí)翻肚腸”。

眾所周知，對(duì)于多數(shù)房企而言，負(fù)債和規(guī)模往往是相伴而行，當(dāng)規(guī)模快速增長(zhǎng)的時(shí)候，隨之而來的是負(fù)債大幅增長(zhǎng)。彼時(shí)，房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)之時(shí)，一線房企通過高周轉(zhuǎn)、高杠桿提速擴(kuò)規(guī)模沖進(jìn)千億陣營(yíng)時(shí)，龍湖卻選擇了放緩擴(kuò)張速度。在各大商業(yè)機(jī)構(gòu)的榜單排名中曾一度掉出了前十。

面對(duì)質(zhì)疑，吳亞軍稱這是“艱難而正確的決定”。隨著2020年“三道紅線”政策出臺(tái)，房地產(chǎn)融資政策收緊迅速，龍湖的優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來了。龍湖2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其避開了“三道紅線”，成為少數(shù)“綠檔”房企。

如今，龍湖的“權(quán)杖”已經(jīng)移交到新一代掌門人陳序平手中，財(cái)務(wù)自律仍是公司經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。2023年中報(bào)顯示，龍湖連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求，凈負(fù)債率57.2%，現(xiàn)金短債比1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%。一年內(nèi)到期債務(wù)為370.4億元，占總債務(wù)比例為17.9%。同時(shí)期末，龍湖在手現(xiàn)金724億元，有息負(fù)債總額2070億元，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)中有降。

“克制、審慎并高度自律的財(cái)務(wù)盤面，是本集團(tuán)擁有戰(zhàn)略主動(dòng)性的前提?！标愋蚱奖硎?，“本集團(tuán)始終將安全性放在一切發(fā)展的首位，以戰(zhàn)略定力和余量思維應(yīng)對(duì)周期的不確定性?！?/p>

“有定力”

跑通“開發(fā)+持有”模型

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)保障下，龍湖加速“1+2+2”航道布局。

“面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，龍湖加快構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展模式——聚焦開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，發(fā)揮‘1+2+2’航道協(xié)同效應(yīng)，令集團(tuán)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，非開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比增至過半。”陳序平在2023年中期業(yè)績(jī)發(fā)布中如是說。

值得一提的是，經(jīng)過多年經(jīng)營(yíng)，龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)開始主導(dǎo)利潤(rùn)。由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到122億元，同比增長(zhǎng)10.4%，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比超半數(shù)，不再是“錦上添花”。

沒有動(dòng)輒千億的營(yíng)收，但運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)令龍湖的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量持續(xù)提升。龍湖整體毛利率提升至22.4%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率提升3.7個(gè)百分點(diǎn)至10.6%；更為可貴的是，在報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)在整體營(yíng)業(yè)收入下滑的基礎(chǔ)上，核心權(quán)益后凈利同比依然穩(wěn)中有增，為65.9億元。

這樣的成果，對(duì)龍湖來說并不容易。比如，作為重資產(chǎn)的商業(yè)板塊就曾飽受質(zhì)疑。2014年，吳亞軍曾在內(nèi)部論壇發(fā)布題為《堅(jiān)定戰(zhàn)略、假以時(shí)日》的帖子，在主營(yíng)業(yè)務(wù)C1（地產(chǎn)開發(fā)）收入不夠大的時(shí)候，堅(jiān)持布局投資回報(bào)周期長(zhǎng)的商業(yè)航道C2（商業(yè)投資），同時(shí)不愿高負(fù)債。當(dāng)時(shí)內(nèi)部曾有不同的聲音，擔(dān)心C1業(yè)務(wù)的萎縮。

回顧這件事時(shí)，吳亞軍稱：“其實(shí)，我當(dāng)時(shí)寫那篇文章，60%出于自信，40%是‘走夜路吹口哨，自己給自己壯膽！’”

熬過了質(zhì)疑、接受了打擊，龍湖以戰(zhàn)略定力打開新賽道。中金認(rèn)為，龍湖較早跑通“開發(fā)+持有”模型，在此基礎(chǔ)上衍生出空間運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，這有助于提振龍湖集團(tuán)利潤(rùn)與現(xiàn)金流，助力估值釋放。

“開發(fā)，周轉(zhuǎn)比較快、規(guī)模比較大；運(yùn)營(yíng)，是一個(gè)重資產(chǎn)沉淀的業(yè)務(wù)，毛利率很高，但ROE比較低；而服務(wù)，是輕資產(chǎn)的，它的ROE高，基本上沒有什么資產(chǎn)投入。三個(gè)組合迭代完成后，龍湖將不再依靠負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模、銷售的增長(zhǎng)。”陳序平指出。

“有眼光”

聚焦主力城市

龍湖模式能推行下去，聚焦主力城市也是重要原因之一。

“我們?cè)谶x擇投資的城市時(shí)會(huì)高度聚焦在20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市。同時(shí)，我們也會(huì)密切關(guān)注政策和市場(chǎng)的變化，這個(gè)就是我們的一個(gè)投資策略。”龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁張旭忠指出。

聚焦高線城市基本上已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。綠城管理層曾指出，當(dāng)行業(yè)走勢(shì)差的時(shí)候，投資要集中在核心區(qū)，這樣的聚焦大大提升項(xiàng)目的安全性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；中國(guó)金茂監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，近幾年公司布局的城市基本屬于一線和強(qiáng)二線，這些項(xiàng)目即便在2022年也都實(shí)現(xiàn)了較好的去化。

2023年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額985.2億元，同比增長(zhǎng)14.8%，銷售總建筑面積579.9萬平方米，銷售單價(jià)為16987元/平方米。長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別占龍湖合同銷售額的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。

“上半年整個(gè)土地市場(chǎng)的特點(diǎn)還是非常明顯，很多企業(yè)的投資策略高度趨同，導(dǎo)致一、二線城市尤其是核心的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。”張旭忠指出，在此背景下，龍湖上半年在14個(gè)重點(diǎn)城市獲取了20塊新的土地，權(quán)益地價(jià)180億元，這里面沒有含7月份和8月份新獲取北京和西安的土地，算上這兩塊，整體新增貨值在600億元左右。

不僅地產(chǎn)開發(fā)聚焦主力城市，龍湖其他賽道也聚焦重點(diǎn)城市。“接下來，龍智造還是會(huì)聚焦主力城市，因?yàn)橹挥芯劢惯@些城市才能發(fā)揮我們航道協(xié)同效益，龍智造不會(huì)下沉到三四線城市?！标愋蚱街赋?。

龍湖的商業(yè)也多布局在國(guó)內(nèi)高能級(jí)城市。據(jù)介紹，自2015年開始網(wǎng)格化布局做商業(yè)，到現(xiàn)在龍湖在手已經(jīng)有113個(gè)重資產(chǎn)和28個(gè)輕資產(chǎn)。這些商業(yè)主要位于國(guó)內(nèi)的一、二線城市，在很多高能級(jí)城市，比如北京、杭州、成都、重慶等，都實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)格化布局。

“因自律得自由，因過去對(duì)自己夠狠，才獲得了今天的戰(zhàn)略回旋空間和戰(zhàn)略主動(dòng)性?！眳莵嗆娫硎尽＝衲挲埡瓉?0周年，面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，管理層表示，希望用未來幾年慢慢度過新舊模式的切換，進(jìn)入到高質(zhì)量的發(fā)展模式。

（文章來源：南方日?qǐng)?bào)）