今年夏天，要問誰是杭州關注度最高的剛需首改板塊，北部新城絕對當仁不讓。前有綠城海棠三子和萬科·星遇光年府接連入市，后又有虎視眈眈的濱江雙子星，源源不斷的新房供應，一次次逼近10%的中簽率，讓這里成為了最近杭州樓市的話題中心。

不過，即便在連續(xù)消耗幾輪房票后，上車北部新城的難度仍然沒有變小。于是，不少人在問，優(yōu)質(zhì)的“3字頭”板塊，還能看向哪?江南岸的寧圍，或許可以成為替代品。

眾所周知，引爆北部新城的是城北萬象城，是板塊自身配套的升級。但寧圍的板塊屬性大不相同，直到目前為止，這里的配置其實都并不強，地鐵偏遠、大型商業(yè)缺席是無法忽視的劣勢，一直到去年開市客落地，這里才有了小小的波瀾。

但是，對于寧圍來說，它的最大優(yōu)勢是“鄰居”足夠優(yōu)秀。因為鄰近錢江世紀城、奧體以及亞運村等板塊，寧圍不僅享受到了利好輻射，也因為靠承接需求外溢，前期大部分樓盤的去化都比較順利。

進入今年下半年，隨著詠桂里的售罄，原本的競爭對手市北進入斷供期。反觀寧圍，則早在今年首批集中供地中，一口氣推出了4宗地塊，其中還包括兩宗未來總部社區(qū)的首發(fā)宅地。如果這些新房項目都能順利入市，那么接下來的寧圍大概率將成為下一個焦點板塊。

寧圍南：

新一波供應來襲

限價小幅上漲500元

以機場快速路為界，整個寧圍可以分為一南一北兩個部分。南面的寧圍正處于新老交替階段，有成片的新建住宅，也有大量的老舊小區(qū)、建材市場以及看起來年份久遠的快捷酒店;北面的寧圍成為了未來總部社區(qū)發(fā)展的主要陣地，在經(jīng)歷整體拆遷后，留下了大片空地和農(nóng)田，還有待建設。

2020年10月，隨著汝悅美境領出第一張預售證，寧圍迎來了“雙限時代”的首波開盤潮，在之后短短一年多的時間內(nèi)，連推5個新房項目，全部集中在板塊的南面，圍繞在寧圍街道辦事處附近。

正趕上市場大好，幾個新房項目都受到了熱搶，像汝悅美境、奧林美筑等等，甚至還多次因中簽率低于10%而被限售。但從今年年初開始，隨著市場冷靜下來，板塊的新房去化慢慢開始變得吃力。

目前，板塊內(nèi)唯一在售的新房是濱心寧望府，它位于建設四路與萬向直路交界，位置優(yōu)缺點比較明顯。一方面，它處于寧圍的邊緣，東面緊鄰通城高架，被購房者詬病。另一方面，它又是板塊內(nèi)少有的地鐵盤，距離7號線新興路站僅800米左右，出行便利。

項目的售樓處被設在了早已售罄的悅潮府樓下，記者在下午兩點左右到達，從當天的登記表上來看，大約已有10組客戶來訪。據(jù)置業(yè)顧問介紹，濱心寧望府在今年2月首開兩幢房源，均已售罄。“二開剩下的房源現(xiàn)在陸續(xù)也賣得差不多了，只剩下5號樓和8號樓的少量房源。”置業(yè)顧問表示。

此外，置業(yè)顧問還提到，小區(qū)的車位是優(yōu)惠出售的，地下一層27萬，地下二層23萬。而當下大多數(shù)新房的車位價普遍定在樓盤均價的10倍左右，確實有一定的讓利。

值得注意的是，濱心寧望府還是寧圍南最后一個精裝限價33500元/平方米的項目。與其一路之隔，正在建設中的葛洲壩項目限價已經(jīng)漲至34000元/平方米。

根據(jù)此前公示的規(guī)劃，葛洲壩項目將打造6幢19—26層的高層，以及一座18班的幼兒園，同樣緊鄰高架。層高做到了3米，但小區(qū)內(nèi)部無水景，只有集中綠地、兒童活動場地等，配置不如濱心寧望府。

目前，這個項目已經(jīng)開始動工，其中一幢房源已造到了三四層的高度，其余部分樓幢則已經(jīng)完成了打樁。

相比葛洲壩項目和濱心寧望府，另一個待入市的金帝項目位置更靠近寧圍核心。金帝項目正好處于振寧路和生興路的交叉口，北面緊鄰寧圍中心幼兒園，西面過一個路口就是寧圍初級中學和寧圍街道辦事處。

金帝項目體量迷你，僅規(guī)劃了3幢23—25層的高層住宅，精裝限價同樣為34000元/平方米。項目沿街帶底商，北面自帶一座文化活動中心。從近處來看，地塊正好在老小區(qū)的半包圍中，稍顯局促。在商業(yè)方面，未來只能以社區(qū)底商做支撐，想去大型商超還是要駕車出行。雖然周邊的居住氛圍比較濃厚，但板塊界面更像鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并且短時間內(nèi)都不太會有大的變化。

二手房方面，北面一街之隔的翡翠江南已成為板塊的標桿項目。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，翡翠江南二手掛牌均價 59916元/平方米，8月底小區(qū)剛成交一套小高層房源，面積139平方米，成交價58883元/平方米。高層最近一次簽約則發(fā)生在7月中旬，成交價38256元/平方米。

寧圍北： 未來總部社區(qū)未開先熱 兩大首發(fā)項目預計10月入市

未來總部社區(qū)的概念，最早在2019年就已經(jīng)被提出。但遲遲沒有具體動作，直到今年首批集中供地，它才驚喜亮相，推出了兩宗宅地。

雖是初亮相，但看好的人卻不少。兩宗地塊均吸引了15家以上開發(fā)商報名，最終分別被德信、大家拿下，德信項目案名為觀奧宸府，大家項目則聯(lián)手中天，打造為悅潮云望府。

根據(jù)規(guī)劃，未來總部社區(qū)將打造新基建、新制造、新文娛、生產(chǎn)性服務業(yè)和未來風口保留的“3+X”產(chǎn)業(yè)體系。其中啟動區(qū)塊東至生興路、南至機場城市大道、西至新寧路、北至通北路，總規(guī)劃面積552畝。

因為該區(qū)塊是整拆整建的，所以當下站在新寧路上，周邊還都只是大片的農(nóng)田和空地，來來往往的也只有滿載著建筑材料的大貨車。沒有高樓阻擋，遠處倒是能夠直接望見錢江世紀城成群的寫字樓。

中天大家·悅潮云望府位于通北路和新寧路的交叉口，規(guī)劃建設7幢25—26層的高層，層高3米，戶型面積105平方米—130平方米，可售房源共692套。項目現(xiàn)場，記者看到已有四幢高層建設到了五六層的高度，大概率會成為首開房源。售樓處的樣子也已經(jīng)能夠看到個大概，置業(yè)顧問表示將在9月18日正式開放，項目首開預計在10月底。

德信·觀奧宸府則剛好位于悅潮云望府的東南面，距離非常近。項目規(guī)劃建設6幢25—26層的高層，戶型面積98平方米—128平方米，共584套可售房源。目前已經(jīng)有兩幢房源初步成型，高度預估在10層左右。項目置業(yè)顧問同樣表示將在本月開放售樓處，首開時間初步預計在下個月。

值得一提的是，未來總部社區(qū)的亮相，也進一步確立了寧圍北的限價體系——31500元/平方米。對購房者來說，這個價格是頗具驚喜的，畢竟對比南面，這里更有想象力，與奧體的連接性也更好，但是限價卻要便宜2500元/平方米，對于剛需非常友好。

而根據(jù)未來總部社區(qū)啟動區(qū)的用地規(guī)劃來看，接下來還有兩宗住宅用地將會推出，值得期待。(?商報記者 宣鴻蝶 文/攝)